Xác định mục tiêu dự án xây dựng là công việc đầu tiên để chủ đầu tư lựa chọn phương án đầu tư và giao nhiệm vụ cho đơn vị tư vấn. Mục tiêu trả lời câu hỏi dự án phục vụ nhu cầu nào, tạo ra kết quả gì và mang lại lợi ích cho ai. Chủ đầu tư diễn đạt rõ những nội dung này thì người thiết kế, người quản lý vốn và đơn vị vận hành có chung căn cứ tổ chức công việc.
Một nhà xưởng hoàn thành đúng bản vẽ vẫn có thể đáp ứng kém nhu cầu sản xuất nếu chủ đầu tư xác định sai công suất hoặc luồng vận chuyển. Vì vậy, mục tiêu dự án phải gắn với nhu cầu sử dụng thực tế ngay từ giai đoạn chuẩn bị.
Pháp luật đặt mục tiêu trong hồ sơ dự án
Điểm a khoản 2 Điều 24 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định phần thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm sự cần thiết, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm, diện tích sử dụng đất và quy mô công suất. Điểm b cùng khoản yêu cầu trình bày các yếu tố bảo đảm tính khả thi, hiệu quả, đáp ứng mục tiêu và tính chất dự án.
Khoản 2 Điều 25 cũng đưa mục tiêu xây dựng vào phần thuyết minh Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Như vậy, mục tiêu là nội dung của hồ sơ đầu tư, có quan hệ trực tiếp với phương án kỹ thuật, nguồn vốn và hiệu quả dự kiến. Chủ đầu tư thể hiện mục tiêu cụ thể trong hồ sơ thay vì chỉ dùng khẩu hiệu quảng bá.
Bài viết phân tích việc chuẩn bị dự án mới theo khung pháp luật có hiệu lực ngày 08/10/2026. Các ví dụ dưới đây là tình huống giả định về quản lý dự án.
Phân biệt mục tiêu, quy mô và giải pháp
Chủ đầu tư xác định mục tiêu trước khi quyết định xây dựng bao nhiêu hạng mục. Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn tăng năng lực bảo quản hàng hóa để giảm tổn thất và đáp ứng đơn hàng. Nhu cầu đó dẫn đến việc lựa chọn công suất kho, diện tích, thiết bị và phương án vận hành.
Diện tích sàn là thông số quy mô; kết cấu thép là giải pháp kỹ thuật; ngày hoàn thành là mốc tiến độ. Những thông số này phục vụ mục tiêu nhưng mỗi thông số giải quyết một vấn đề riêng. Nếu người lập hồ sơ gộp tất cả thành một câu chung, các bên sẽ khó đánh giá phương án hoặc xử lý thay đổi.
Doanh nghiệp có thể đạt cùng một mục tiêu bằng việc cải tạo kho hiện có hoặc đầu tư kho mới. Đơn vị tư vấn so sánh chi phí, thời gian, khả năng mở rộng và điều kiện vận hành của từng phương án. Chủ đầu tư lựa chọn trên cơ sở kết quả so sánh và các yêu cầu pháp luật áp dụng cho dự án.
Chuyển nhu cầu thành chỉ tiêu quản lý
Chủ đầu tư cùng đơn vị sử dụng xác lập kết quả mong muốn bằng những chỉ tiêu đo được. Đối với kho lạnh, các chỉ tiêu có thể gồm sức chứa, chế độ nhiệt, năng lực xuất nhập hàng và thời điểm đưa vào sử dụng. Những chỉ tiêu này là công cụ quản lý do chủ đầu tư xây dựng theo đặc điểm dự án; pháp luật không ấn định một bộ chỉ tiêu kinh doanh chung cho mọi công trình.
Mỗi chỉ tiêu đi kèm căn cứ nhu cầu, người chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu và cách đánh giá kết quả. Bộ phận kinh doanh cung cấp dự báo sản lượng; bộ phận vận hành xác định yêu cầu sử dụng; đơn vị tư vấn chuyển yêu cầu thành phương án thiết kế phù hợp.
Chủ đầu tư ghi rõ điều kiện dùng để tính toán. Dự báo sản lượng theo một ca sản xuất sẽ dẫn đến kết quả khác với phương án vận hành ba ca. Việc lưu những giả thiết đầu vào giúp doanh nghiệp giải thích được quyết định đầu tư và xác định nguyên nhân khi phương án phải thay đổi.
Kiểm tra khả năng thực hiện mục tiêu
Khoản 1 Điều 18 yêu cầu dự án phù hợp với quy hoạch làm căn cứ lập dự án, nếu có. Quy định này loại trừ dự án duy tu, bảo dưỡng và dự án sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục tiêu, quy mô, chức năng hiện hữu. Dự án còn phải có giải pháp thiết kế khả thi, kể cả thiết kế công nghệ nếu có; đáp ứng yêu cầu an toàn, phòng cháy, bảo vệ môi trường và ứng phó biến đổi khí hậu. Chủ đầu tư lập phương án tài chính, bố trí, huy động vốn theo tiến độ và bảo đảm hiệu quả. Chủ đầu tư đánh giá mục tiêu cùng các điều kiện này.
Ví dụ, doanh nghiệp dự kiến tăng công suất nhưng khu đất hiện tại thiếu khả năng đấu nối hạ tầng phù hợp. Tư vấn phân tích phương án bổ sung hạ tầng hoặc lựa chọn địa điểm khác; bộ phận tài chính tính lại nhu cầu vốn. Chủ đầu tư quyết định trên cơ sở phương án khả thi, thay vì giữ một chỉ tiêu công suất tách rời điều kiện thực hiện.
Điểm c và điểm đ khoản 2 Điều 24 yêu cầu hồ sơ thể hiện tổng mức đầu tư, nguồn vốn, hình thức đầu tư, chủ đầu tư, hình thức quản lý và thời gian thực hiện. Những nội dung này giúp người quyết định đầu tư đánh giá nguồn lực dành cho mục tiêu đã đặt ra.
Thống nhất hồ sơ và kiểm soát thay đổi
Chủ đầu tư chuyển mục tiêu được phê duyệt thành nhiệm vụ thiết kế, yêu cầu kỹ thuật và phạm vi công việc trong hợp đồng. Các bên ghi rõ tiêu chuẩn kỹ thuật và phiên bản áp dụng. Người quản lý dự án theo dõi sự thống nhất giữa các tài liệu; người có thẩm quyền xử lý những yêu cầu mới vượt phạm vi đã giao.
Việc điều chỉnh dự án tuân theo từng hình thức đầu tư. Khoản 2 Điều 28 quy định các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư công; khoản 3 dẫn chiếu pháp luật PPP; khoản 4 giao người quyết định đầu tư quyết định việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh. Một chỉ dẫn tại công trường không thay thế quyết định điều chỉnh thuộc thẩm quyền khác.
Khi bộ phận vận hành đề nghị tăng sức chứa kho, người quản lý dự án lập hồ sơ về nhu cầu mới, tác động đến thiết kế, vốn và tiến độ. Chủ đầu tư tổ chức xử lý việc điều chỉnh dự án và hợp đồng theo phạm vi thay đổi, thẩm quyền và pháp luật tương ứng.
Kết luận
Chủ đầu tư xác định mục tiêu dự án xây dựng bằng nhu cầu sử dụng, kết quả mong muốn và điều kiện thực hiện. Hồ sơ thể hiện thống nhất mục tiêu, quy mô, nguồn vốn và tiến độ sẽ tạo căn cứ rõ ràng cho việc lựa chọn phương án, giao việc và đánh giá hiệu quả đầu tư.
Bình luận