Chủ đầu tư phải xác định căn cứ miễn giấy phép cho từng công trình trước khi tổ chức khởi công. Quyết định phê duyệt dự án, quy mô nhỏ hoặc địa điểm ở nông thôn chỉ chứng minh quyền miễn khi đáp ứng đúng điều kiện luật định. Kết luận miễn giấy phép cũng phải đi cùng nghĩa vụ thông báo khởi công và các yêu cầu xây dựng còn áp dụng.
Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định nguyên tắc phải có giấy phép trước khi khởi công và các trường hợp ngoại lệ. Theo khoản 2 Điều 94, khoản 2 và khoản 3 Điều 43 đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, sớm hơn ngày có hiệu lực chung của Luật là 01/7/2026. Vì vậy, mốc áp dụng quy định miễn giấy phép cần được phân biệt với mốc áp dụng những chế định xây dựng khác.
Công trình thuộc dự án đã được thẩm định và phê duyệt
Điểm e khoản 2 Điều 43 miễn giấy phép đối với công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định. Căn cứ miễn gắn với cả việc thẩm định bởi đúng cơ quan và việc phê duyệt dự án. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc kết quả thẩm tra của đơn vị tư vấn không tự thay thế hai điều kiện này.
Khi áp dụng, chủ đầu tư cần xác định công trình dự kiến thi công có thuộc phạm vi của dự án và hồ sơ đã được thẩm định, phê duyệt hay không. Chẳng hạn, quyết định phê duyệt chỉ bao gồm một số hạng mục thì việc xây thêm hạng mục ngoài phạm vi đó phải được xem xét theo hồ sơ và căn cứ pháp lý tương ứng. Tên dự án giống nhau chưa đủ chứng minh toàn bộ công trình đều nằm trong phạm vi miễn.
Theo khoản 2 Điều 27 của Luật, dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật theo khoản 2 Điều 23 không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Vì thế, chủ đầu tư không thể lấy việc phê duyệt báo cáo này làm căn cứ duy nhất để áp dụng điểm e. Công trình vẫn có thể được miễn theo trường hợp khác nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của trường hợp đó.
Quy mô nhỏ phải đi cùng điều kiện về địa điểm
Điểm g khoản 2 Điều 43 đặt ra điều kiện cụ thể đối với công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Với nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp này, ngưỡng quy mô là dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m². Chủ đầu tư phải đối chiếu các ngưỡng này với điều kiện công trình không thuộc những khu vực mà điều luật liệt kê.
Các khu vực loại trừ gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Vì vậy, cách gọi địa điểm là “nông thôn” không tự xác lập quyền miễn giấy phép.
Trong tình huống giả định, một nhà ở có 06 tầng và tổng diện tích sàn 480 m² chưa thể được kết luận miễn chỉ từ hai số liệu này. Nếu công trình nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, điều kiện địa điểm tại điểm g không được đáp ứng.
Hồ sơ xác định căn cứ miễn nên thể hiện cấp công trình hoặc số tầng, diện tích sàn, vị trí thửa đất và quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc liên quan. Đây là đề xuất tổ chức chứng cứ của chủ đầu tư; không phải một thủ tục xin xác nhận miễn giấy phép mới do bài viết đặt ra.
Sửa chữa, cải tạo phải giữ đầy đủ các điều kiện miễn
Điểm h khoản 2 Điều 43 quy định trường hợp sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. Nội dung sửa chữa, cải tạo đồng thời phải không thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, vị trí thi công ở bên trong công trình chưa đủ để kết luận miễn. Nếu phương án làm thay đổi công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, căn cứ tại điểm h không đáp ứng. Chủ đầu tư phải phân loại theo nội dung thực tế của phương án, thay vì chỉ căn cứ tên gói thầu “sửa chữa nhỏ”.
Những công việc liên quan đến công trình đang có giấy phép cũng cần được phân biệt với việc điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công. Trường hợp phải xử lý giấy phép đã cấp có cơ chế và hồ sơ tương ứng; bài hồ sơ điều chỉnh giấy phép khi thay đổi thiết kế trình bày riêng vấn đề đó.
Các nhóm miễn khác có căn cứ chuyên biệt
Các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 43 còn quy định những nhóm miễn có căn cứ chuyên biệt. Điểm a bao gồm công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình tạm theo Luật và công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo pháp luật đất đai. Các điểm còn lại quy định công trình thuộc dự án đầu tư công do các chủ thể được liệt kê quyết định đầu tư, công trình theo tuyến, một số công trình trên biển và hàng không theo điểm d, công trình quảng cáo thuộc diện miễn và hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Mỗi nhóm có giới hạn riêng. Với công trình theo tuyến, điểm c phân biệt tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên với tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, đồng thời quy định căn cứ quy hoạch hoặc chấp thuận phương án tuyến. Với đầu tư công, điểm b gắn quyền miễn với chủ thể quyết định đầu tư được liệt kê. Việc nhận diện đúng nhóm quyết định tài liệu chứng minh và nghĩa vụ thông báo tiếp theo.
Thông báo khởi công sau khi xác định miễn
Khoản 3 Điều 43 quy định nghĩa vụ thông báo trước khi khởi công tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Luật loại trừ công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm thuộc điểm a khoản 2 và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khỏi nghĩa vụ thông báo tại khoản này.
Đối với công trình thuộc điểm b và điểm c khoản 2, chủ đầu tư gửi thông báo khởi công. Đối với những công trình thuộc các điểm a, d, đ, e, g và h không nằm trong ngoại lệ vừa nêu, thông báo phải kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép, nhưng không bao gồm đơn đề nghị cấp giấy phép. Hai nhóm nghĩa vụ này cần được phân biệt để tránh thiếu hồ sơ hoặc tự bổ sung yêu cầu không có căn cứ.
Chủ đầu tư cũng phải đáp ứng điều kiện khởi công áp dụng cho công trình. Điều 48 có quy định chung và ngoại lệ cho từng nhóm. Quyền miễn giấy phép chỉ giải quyết yêu cầu về giấy phép; các nghĩa vụ về mặt bằng, thiết kế, hợp đồng và thông báo được xác định theo đúng phạm vi của Điều 48.
Công trình chuyển tiếp cần được xác định theo hồ sơ cũ
Khoản 3 Điều 95 cho phép công trình đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014, nay thuộc diện miễn theo Luật mới, không phải điều chỉnh giấy phép khi điều chỉnh thiết kế. Khoản này cũng duy trì miễn giấy phép cho công trình thuộc diện miễn theo Luật cũ và đã đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026. Điều kiện “đủ điều kiện khởi công” phải được giữ nguyên khi xác định trường hợp chuyển tiếp.
Khoản 4 Điều 95 miễn giấy phép cho công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt, đồng thời đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
Khoản 5 Điều 95 phân biệt hai trường hợp. Công trình thuộc dự án đã được cấp giấy phép trước ngày 01/01/2026, có Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đã được phê duyệt theo quy định, không phải điều chỉnh giấy phép. Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và đã được phê duyệt theo quy định được miễn giấy phép. Các khoản 3, 4 và 5 Điều 95 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo khoản 2 Điều 94.
Chủ đầu tư lưu kết luận miễn giấy phép cùng tài liệu chứng minh và hồ sơ thực hiện nghĩa vụ còn lại. Những tài liệu này tạo căn cứ tổ chức khởi công và giải thích việc áp dụng pháp luật khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra trật tự xây dựng.
Bình luận