Nghiệm thu, kiểm tra và bàn giao có phạm vi trách nhiệm riêng. Minh họa do Luatxaydung.com biên soạn.
Công trình đã thi công xong vẫn có thể chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu, hoàn tất việc kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền nếu công trình thuộc diện kiểm tra, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về khai thác an toàn. Bàn giao cho đơn vị quản lý là một công việc có nội dung và trách nhiệm riêng. Phân biệt những công việc này giúp các bên xác định đúng giá trị pháp lý của từng hồ sơ khi kết thúc thi công.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về nghiệm thu hoàn thành
Khoản 2 và khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đặt trách nhiệm tổ chức nghiệm thu lên chủ đầu tư. Tổ chức, cá nhân tham gia chịu trách nhiệm về sản phẩm mình xác nhận. Công trình hoàn thành chỉ được đưa vào khai thác sau khi nghiệm thu bảo đảm các yêu cầu về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, quản lý và sử dụng vật liệu, cùng quy định liên quan.
Khoản 1 Điều 24 Nghị định 207/2026/NĐ-CP cụ thể hóa các điều kiện. Công việc xây dựng phải được thi công đầy đủ theo thiết kế đã duyệt; việc nghiệm thu trong quá trình thi công, gồm nghiệm thu công việc bị che khuất, phải được thực hiện theo quy định. Các kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm và chạy thử phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật của thiết kế. Công trình còn phải tuân thủ pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, bảo vệ môi trường cùng pháp luật chuyên ngành liên quan.
Do đó, việc nhà thầu báo hoàn thành khối lượng mới là căn cứ để chủ đầu tư xem xét tổ chức nghiệm thu. Các bên cần đối chiếu hiện trạng với thiết kế và kết quả kiểm soát chất lượng. Biên bản hoàn thành không thể khắc phục việc thiếu căn cứ xác nhận chất lượng bằng một kết luận chung rằng công trình đã đạt yêu cầu. Hồ sơ phục vụ bước này nên được chuẩn bị từ khi xây dựng kế hoạch quản lý chất lượng công trình.
Kiểm tra của cơ quan nhà nước có phạm vi riêng
Khoản 4 Điều 57 Luật Xây dựng và khoản 1 Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP xác định các nhóm công trình phải kiểm tra công tác nghiệm thu. Các nhóm này gồm công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX của Nghị định và công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định về quản lý hoạt động xây dựng. Một số công trình đặc thù được loại trừ; công trình quốc phòng, an ninh có quy định riêng tại khoản 2 Điều 25.
Với dự án gồm nhiều công trình hoặc hạng mục, cơ quan có thẩm quyền chỉ kiểm tra những đối tượng thuộc diện kiểm tra. Vì vậy, các bên phải xác định phạm vi đối với từng công trình, thay vì suy rộng từ một hạng mục sang toàn bộ dự án.
Theo khoản 2 Điều 29, công trình thuộc diện kiểm tra phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trước khi khai thác, sử dụng. Thông báo kết quả kiểm tra trong quá trình thi công chưa thay thế văn bản này. Đồng thời, điểm d khoản 4 Điều 25 khẳng định hoạt động kiểm tra không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư và các nhà thầu. Văn bản chấp thuận vì thế không chuyển trách nhiệm chất lượng công trình sang cơ quan nhà nước.
Nghiệm thu từng phần phải xác định rõ phạm vi khai thác
Khoản 2 Điều 24 cho phép chủ đầu tư nghiệm thu phần công trình đã hoàn thành và đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 để đưa vào khai thác. Biên bản phải xác định rõ phần được nghiệm thu. Chủ đầu tư tiếp tục tổ chức thi công, nghiệm thu phần còn lại; hoạt động thi công tiếp theo phải bảo đảm an toàn và không ảnh hưởng đến việc vận hành bình thường của phần đã nghiệm thu.
Quy định này đòi hỏi xác định ranh giới sử dụng bằng điều kiện thực tế. Nếu phần đang thi công ảnh hưởng đến lối thoát nạn, khả năng vận hành hoặc an toàn của phần dự kiến khai thác, việc chia nhỏ phạm vi trong biên bản chưa đủ để đưa phần đó vào sử dụng.
Nghiệm thu có điều kiện đòi hỏi đánh giá từng tồn tại
Khoản 3 Điều 24 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi việc thi công cơ bản hoàn thành theo thiết kế nhưng còn một số tồn tại không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng và công năng công trình. Đây là các giới hạn pháp lý để chủ đầu tư quyết định; giá trị sửa chữa nhỏ hoặc cam kết hoàn thiện của nhà thầu không tự chứng minh rằng tồn tại đáp ứng những giới hạn đó.
Biên bản phải nêu rõ tồn tại cần khắc phục, công việc cần tiếp tục, thời gian hoàn thành và giới hạn phạm vi sử dụng nếu có. Chủ đầu tư căn cứ kết quả nghiệm thu, điều kiện khai thác an toàn và pháp luật chuyên ngành để quyết định khai thác có điều kiện. Công trình thuộc diện kiểm tra vẫn phải đáp ứng yêu cầu về văn bản chấp thuận theo Điều 29.
Sau khi khắc phục, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành và hoàn thiện nội dung theo ý kiến của cơ quan chuyên môn nếu có. Khoản 5 Điều 27 yêu cầu chủ đầu tư báo cáo kèm báo cáo của nhà thầu liên quan để cơ quan chuyên môn xem xét, kiểm tra nghiệm thu hoàn thành đối với công trình đã được chấp thuận nghiệm thu có điều kiện.
Chủ đầu tư nên lập danh mục theo dõi từng tồn tại, gắn với người chịu trách nhiệm, thời hạn và tài liệu xác nhận kết quả. Cách quản lý này giúp tránh tình trạng công trình đã hoạt động nhưng những nghĩa vụ ghi trong biên bản vẫn chưa được thực hiện.
Điều kiện sử dụng còn bao gồm yêu cầu chuyên ngành
Điều 29 Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu công trình đáp ứng điều kiện nghiệm thu, kiểm tra khi thuộc diện áp dụng, cùng yêu cầu về môi trường và pháp luật chuyên ngành. Công trình thuộc đối tượng phải có giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường phải hoàn thành yêu cầu tương ứng. Với dự án khu đô thị, chủ đầu tư còn phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình liên quan theo kế hoạch xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt.
Khoản 6 Điều 29 có cơ chế riêng cho trường hợp một số thông số kỹ thuật chủ yếu không đạt thiết kế và chưa đủ điều kiện nghiệm thu. Cơ chế này chỉ xem xét đối với nhóm công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, thủy lợi, đê điều thiết yếu phục vụ lợi ích cộng đồng, với các điều kiện và chấp thuận riêng. Chủ đầu tư công trình thông thường không thể vận dụng quy định này để khai thác công trình chưa đủ điều kiện.
Bàn giao phải chuyển cả công trình và hồ sơ vận hành
Điều 58 Luật Xây dựng yêu cầu công trình được nghiệm thu đúng quy định và bảo đảm an toàn khi vận hành, khai thác. Khi chủ đầu tư không đồng thời là chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng, chủ đầu tư phải bàn giao sau nghiệm thu và lập biên bản bàn giao.
Điều 30 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định nhà thầu chuyển cho chủ đầu tư bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành nếu có, quy trình bảo trì, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và tài liệu cần thiết khác. Chủ đầu tư lập bộ hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng theo Phụ lục X để bàn giao. Đơn vị tiếp nhận phải quản lý, khai thác và bảo trì đúng công năng, quy trình được giao.
Hồ sơ bàn giao vì vậy cần thể hiện rõ phần công trình tiếp nhận, tình trạng thực tế và trách nhiệm vận hành. Nếu đưa vào sử dụng từng phần, khoản 6 Điều 30 vẫn yêu cầu lập và bàn giao hồ sơ tương ứng với phần khai thác.
Chuyển tiếp phải xét theo từng công việc
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực chính từ ngày 01/7/2026. Khoản 8 Điều 95 của Luật và khoản 3 Điều 53 của Nghị định quy định công trình khởi công trước mốc này, thuộc diện kiểm tra theo quy định cũ nhưng không còn thuộc diện kiểm tra theo quy định mới, thì không tiếp tục kiểm tra. Chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm quản lý chất lượng, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng đúng quy định.
Điều 53 còn quy định riêng về hồ sơ hành chính đã được tiếp nhận và cơ quan tiếp tục kiểm tra. Do đó, ngày khởi công hoặc ngày ký hợp đồng không đủ để kết luận toàn bộ thủ tục nghiệm thu tiếp tục theo cơ chế cũ. Phạm vi công trình, thời điểm tiếp nhận hồ sơ và quá trình kiểm tra đã thực hiện đều có ý nghĩa khi xác định quy định áp dụng.
Kết luận
Hoàn thành thi công, nghiệm thu, kiểm tra của cơ quan nhà nước và bàn giao tạo ra những trách nhiệm khác nhau. Chủ đầu tư cần xác định đúng trạng thái pháp lý của công trình trước khi quyết định khai thác. Với công trình còn tồn tại, quyết định nghiệm thu có điều kiện phải dựa trên đánh giá kỹ thuật và giới hạn luật định, đồng thời gắn với trách nhiệm hoàn thiện đến khi đủ điều kiện sử dụng chính thức.
Bình luận