Các nhóm điều khoản cần liên kết để hợp đồng có thể thực hiện được. Minh họa do Luatxaydung.com biên soạn.
Điều khoản hợp đồng xây dựng cần xác định được công việc, giá trị thanh toán và cách xử lý khi việc thực hiện khác với dự kiến. Nếu phạm vi công việc chưa rõ, điều khoản giá khó phân bổ rủi ro. Nếu điều kiện nghiệm thu thiếu cụ thể, thời hạn thanh toán dễ trở thành vấn đề tranh luận. Vì vậy, trước khi ký, các bên cần xây dựng một cơ chế thực hiện thống nhất giữa những nội dung này.
Xác định pháp luật áp dụng và điều kiện giao kết
Điều 80 và Điều 81 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 đặt hợp đồng xây dựng trong quan hệ với pháp luật dân sự và pháp luật liên quan. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản; hiệu lực phụ thuộc vào điều kiện của giao dịch dân sự và điều kiện, năng lực của các bên theo Luật Xây dựng. Do đó, việc xác định chủ thể, người đại diện và phạm vi ủy quyền phải được giải quyết trước khi thỏa thuận nghĩa vụ.
Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực. Nghị định áp dụng cho các bên trong quan hệ hợp đồng xây dựng, đồng thời có những quy định bổ sung riêng cho dự án đầu tư công, dự án PPP. Hợp đồng thuộc dự án tư nhân vẫn chịu các quy định chung; các giới hạn riêng cho đầu tư công, PPP cần được phân biệt theo từng điều khoản.
Hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 chịu quy định chuyển tiếp tại khoản 7 Điều 95 của Luật và Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Bởi vậy, việc ký phụ lục sau mốc này không đương nhiên làm toàn bộ hợp đồng chuyển sang cơ chế mới. Khi giao kết, các bên cũng nên xác định rõ thẩm quyền ký và phạm vi đại diện đối với việc sửa đổi sau này.
Gắn phạm vi công việc với hồ sơ và hình thức giá
Khoản 4 và khoản 5 Điều 82 của Luật quy định về nội dung, hồ sơ hợp đồng và thứ tự ưu tiên tài liệu. Điều 8 Nghị định 210/2026/NĐ-CP cụ thể hóa nội dung, khối lượng công việc. Trên cơ sở đó, hợp đồng nên xác định sản phẩm phải bàn giao, công việc thuộc trách nhiệm mỗi bên, phần việc loại trừ và các đầu việc phụ trợ cần thiết.
Chẳng hạn, với gói cung cấp và lắp đặt thiết bị, thỏa thuận có thể xác định bên nhận thầu thực hiện chạy thử và đào tạo vận hành, còn bên giao thầu cung cấp điện phục vụ chạy thử tại vị trí đã thống nhất. Cách phân định này tạo cơ sở xem xét trách nhiệm nếu thiết bị đã lắp xong nhưng chưa thể nghiệm thu do thiếu điện.
Mỗi bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật và bảng khối lượng nên có mã hiệu, phiên bản và ngày ban hành. Các bên cần thống nhất thứ tự ưu tiên tài liệu hợp đồng, đồng thời xử lý các khác biệt đã biết trước khi ký. Thứ tự ưu tiên hỗ trợ giải thích hồ sơ, nhưng không thay thế việc xác định công việc mà hai bên thực sự cam kết.
Theo Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, giá hợp đồng gắn với yêu cầu công việc và điều kiện thực hiện. Khi chọn giá trọn gói, đơn giá cố định hoặc đơn giá điều chỉnh, các bên cần thống nhất chi phí đã bao gồm, thuế, dự phòng và rủi ro biến động giá. Riêng cơ chế điều chỉnh cần có căn cứ, phương pháp và dữ liệu đủ để tính toán, thay vì chỉ ghi chung rằng giá sẽ được thương lượng khi thị trường biến động.
Liên kết tiến độ với thủ tục sửa đổi hợp đồng
Điều 10 Nghị định 210/2026/NĐ-CP phân biệt thời gian có hiệu lực của hợp đồng với thời gian thực hiện công việc. Sự phân biệt này cần được thể hiện trong điều khoản tiến độ. Việc hoàn thành thi công chưa đồng nghĩa mọi nghĩa vụ hợp đồng đã kết thúc, bởi các bên có thể còn phải thanh toán, bảo hành hoặc thanh lý.
Tiến độ nên thể hiện mốc bàn giao mặt bằng, cung cấp thiết kế, huy động nguồn lực, hoàn thành từng phần và nghiệm thu. Nếu thời điểm khởi đầu phụ thuộc vào một nghĩa vụ của bên giao thầu, hợp đồng cần xác định cách ghi nhận việc hoàn thành nghĩa vụ đó và tác động của việc chậm thực hiện.
Điều 84 Luật Xây dựng yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong thời gian có hiệu lực và bằng văn bản. Điều 22 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định thêm về nội dung, phương pháp, thủ tục sửa đổi. Vì vậy, điều khoản thay đổi công việc nên xác định người có quyền đề nghị, người có quyền chấp thuận, hồ sơ cần cung cấp và cách xác định ảnh hưởng đến giá, tiến độ, chất lượng.
Ví dụ, khi thay vật liệu hoàn thiện theo yêu cầu của bên giao thầu, văn bản sửa đổi nên ghi rõ vật liệu thay thế, chênh lệch giá, thời gian đặt hàng và mốc hoàn thành điều chỉnh. Nếu các bên chỉ duyệt chủng loại, phần giá và thời gian vẫn có thể chưa được thống nhất. Với đầu tư công, PPP, việc sửa đổi còn chịu các giới hạn và thẩm quyền tại khoản 3 Điều 84.
Thiết kế nghiệm thu và thanh toán thành quy trình liên tục
Điều 9 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu thỏa thuận nghiệm thu, bàn giao tuân thủ pháp luật về chất lượng công trình. Hợp đồng cần xác định công việc được nghiệm thu, căn cứ đánh giá, thời điểm, thành phần tham gia và tài liệu ghi nhận. Những công việc phải nghiệm thu trước khi chuyển bước cần có cơ chế thông báo phù hợp.
Tiếp đó, Điều 87 của Luật và Điều 28, Điều 29 của Nghị định yêu cầu thanh toán phù hợp với loại hợp đồng, giá và điều kiện đã thỏa thuận. Hồ sơ thanh toán nên sử dụng được ngay các kết quả nghiệm thu đã lập. Nếu hai điều khoản đòi hỏi những chứng từ khác nhau cho cùng một công việc, nhà thầu có thể hoàn thành sản phẩm nhưng chưa đáp ứng điều kiện đề nghị thanh toán.
Các bên nên xác định thời điểm nhận hồ sơ, cách thông báo thiếu sót, thời hạn hoàn thiện và ngày đến hạn thanh toán. Đồng thời, cần làm rõ khoản thu hồi tạm ứng, tiền giữ lại, điều kiện giải tỏa và lãi chậm thanh toán. Theo điểm l khoản 4 Điều 28, thời hạn tối đa 14 ngày làm việc tính từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định này áp dụng cho dự án đầu tư công, PPP, có ngoại lệ tại điểm m; không phải thời hạn bắt buộc cho mọi hợp đồng tư nhân.
Quy định thông báo và hậu quả vi phạm có thể thực hiện được
Khoản 4 Điều 4 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu trong quản lý hợp đồng được thực hiện bằng văn bản, bao gồm thông điệp dữ liệu đối với giao dịch điện tử theo pháp luật. Các bên cần ghi đúng địa chỉ nhận, đầu mối xử lý và phương thức chứng minh việc gửi, nhận. Người theo dõi công trường cũng cần biết khi nào phải phát hành thông báo chính thức.
Điều khoản này liên hệ trực tiếp với cơ chế yêu cầu theo hợp đồng xây dựng. Khi đề nghị gia hạn hoặc bổ sung chi phí, bên yêu cầu nên cung cấp diễn biến sự kiện, nghĩa vụ bị ảnh hưởng và chứng cứ về tác động. Việc tiếp nhận thông báo và việc chấp thuận yêu cầu cần được ghi nhận riêng, tránh nhầm lẫn giữa xác nhận đã nhận hồ sơ với đồng ý sửa đổi nghĩa vụ.
Điều 85 và Điều 86 của Luật quy định về tạm dừng, chấm dứt, phạt vi phạm và bồi thường. Hợp đồng nên gắn mỗi hậu quả với hành vi, căn cứ tính, thủ tục thông báo và cơ hội khắc phục nếu có. Mức phạt tối đa 12% tại khoản 3 Điều 86 áp dụng cho công trình thuộc dự án đầu tư công, PPP và tính trên giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Không nên lấy mức này làm giới hạn chung cho mọi dự án.
Hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp
Khoản 5 Điều 86 của Luật cho phép giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải, mô hình theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án. Nếu chọn trọng tài, các bên cần xác định rõ phương thức và tổ chức giải quyết phù hợp. Nếu chọn nhiều bước, thời hạn chuyển bước và đầu mối tham gia cần đủ rõ để cơ chế vận hành.
Riêng với dự án đầu tư công, PPP, nếu sử dụng trọng tài thì ưu tiên tổ chức trọng tài trong nước; việc áp dụng mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế thực hiện theo yêu cầu của điều ước quốc tế hoặc được người quyết định đầu tư cho phép, đồng thời phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Khoản 2 Điều 17 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đối với công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp, trừ các trường hợp ngoại lệ được quy định. Vì thế, hợp đồng nên dự liệu cách tách phần đang tranh luận khỏi phần công việc có thể tiếp tục, đồng thời bảo quản hồ sơ nghiệm thu, thanh toán và thông báo liên quan.
Trước khi ký, các bên cần đối chiếu toàn bộ quá trình từ giao việc đến thanh toán và xử lý vi phạm. Một thay đổi về phạm vi phải có cách xác định ảnh hưởng đến giá và tiến độ; một kết quả nghiệm thu phải dẫn được đến hồ sơ thanh toán tương ứng. Khi các điều khoản liên kết được với nhau, hợp đồng mới tạo cơ sở rõ ràng để tổ chức thực hiện và giải quyết bất đồng.
Bình luận