Hình minh họa việc xác định giá trị điều chỉnh trong hợp đồng xây dựng.
Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng phải bắt đầu từ căn cứ được điều chỉnh, hình thức giá và thỏa thuận giữa các bên. Quyết định bổ sung vốn giải quyết khả năng bố trí nguồn chi; quyền nhận thêm tiền của nhà thầu còn phụ thuộc nghĩa vụ hợp đồng và sự kiện phát sinh. Nếu gộp hai vấn đề này, chủ đầu tư có thể duyệt một khoản thiếu căn cứ hoặc trì hoãn khoản điều chỉnh mà hợp đồng đã quy định rõ.
Xác định chế độ pháp luật của hợp đồng
Điều 84 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và các Điều 22–24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP là căn cứ chính của cơ chế điều chỉnh từ ngày 01/7/2026. Pháp luật phân biệt quy định chung với những điều kiện riêng áp dụng cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP.
Với hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026, khoản 7 Điều 95 của luật tiếp tục áp dụng Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, đồng thời cho phép áp dụng luật mới khi xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Điểm d khoản 1 Điều 33 Nghị định 210 bảo lưu chế độ cũ cho hợp đồng đầu tư công, PPP đã giao kết và đang thực hiện trước ngày nghị định có hiệu lực, trừ ngoại lệ trên.
Đối với dự án khác, khoản 2 Điều 33 cho phép các bên xem xét, thỏa thuận áp dụng nghị định mới cho hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện, bảo đảm phù hợp pháp luật; nếu không thống nhất, các bên tiếp tục theo pháp luật tại thời điểm giao kết. Vì vậy, thời điểm lập bảng điều chỉnh giá chưa đủ để xác định chế độ áp dụng. Bài về chuyển tiếp hợp đồng qua ngày 01/7/2026 phân tích riêng các giai đoạn lựa chọn nhà thầu và giao kết.
Phân biệt thay đổi giá với thanh toán theo cơ chế đã ký
Khoản 2 Điều 84 cho phép các bên thỏa thuận sửa đổi khi chính sách, pháp luật thay đổi và ảnh hưởng trực tiếp đến thực hiện hợp đồng; khi yêu cầu đã thỏa thuận thay đổi; khi xảy ra bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản; hoặc trong trường hợp khác được thỏa thuận phù hợp pháp luật. Bên đề nghị phải xác định sự kiện thuộc căn cứ nào và ảnh hưởng đến phần nghĩa vụ nào.
Trong thực tế, số tiền thanh toán có thể tăng vì khối lượng được nghiệm thu tăng, vì đơn giá được điều chỉnh, hoặc vì phạm vi công việc thay đổi. Mỗi nguyên nhân có cách chứng minh riêng. Nhà thầu lập bảng tách khối lượng, đơn giá và khoản bổ sung để chủ đầu tư kiểm tra, tránh lấy một tỷ lệ tăng giá chung áp cho toàn bộ hợp đồng.
Các bên cũng cần phân biệt sửa điều khoản với vận hành điều khoản đã có. Khoản 1 Điều 84 yêu cầu việc sửa đổi được thực hiện bằng văn bản trong thời gian hợp đồng có hiệu lực. Riêng đầu tư công, PPP, điểm g khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 quy định việc quản lý, thanh toán giá trị điều chỉnh đã được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng không yêu cầu giao kết văn bản sửa đổi hợp đồng. Bảng tính theo công thức đã ký vì thế có thể được xử lý theo cơ chế sẵn có.
Mỗi hình thức giá có phạm vi điều chỉnh riêng
Hợp đồng trọn gói. Điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 210 giữ ổn định giá tương ứng với phạm vi, yêu cầu và điều kiện đã giao kết, đồng thời quy định ngoại lệ về bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi và trường hợp khác được thỏa thuận hợp pháp. Nhà thầu mua vật liệu đắt hơn dự kiến phải giải trình căn cứ điều chỉnh và phần rủi ro đã nhận. Cơ chế phân bổ rủi ro được phân tích trong bài về giá hợp đồng trọn gói.
Hợp đồng theo đơn giá cố định. Đơn giá của công việc thuộc phạm vi hợp đồng được giữ ổn định. Theo điểm b khoản 2 Điều 6, ngoại lệ gồm biến động khối lượng đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 2 Điều 24, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trường hợp khác được thỏa thuận hợp pháp. Các bên phải phân biệt tăng giá trị do lượng thực tế với thay đổi đơn giá. Việc khối lượng tăng chưa đồng nghĩa toàn bộ công việc được chuyển sang giá thị trường tại ngày thanh toán. Bài về áp dụng đơn giá cho công việc phát sinh trình bày điều kiện và phạm vi dùng giá mới.
Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh. Các bên xác định quyền điều chỉnh từ nội dung đã ký, gồm công việc được điều chỉnh, yếu tố chi phí, thời điểm và phương pháp tính. Đối với đầu tư công, PPP, điểm a, b khoản 3 Điều 84 của luật và điểm a khoản 2 Điều 24 của nghị định gắn việc điều chỉnh đơn giá với loại hợp đồng được phép và thỏa thuận tại thời điểm giao kết. Tên hợp đồng chưa thay thế được các dữ liệu này.
Hợp đồng theo thời gian và hợp đồng hỗn hợp. Các bên tách việc tăng thời gian làm việc được chấp thuận khỏi việc thay đổi mức thù lao. Với hợp đồng hỗn hợp, mỗi phần công việc áp dụng hình thức giá tương ứng. Đối với chi phí cộng phí, kết quả đầu ra hoặc tỷ lệ phần trăm, người lập hồ sơ phải dùng đúng cơ sở giá đã giao kết; việc chi phí thực tế thay đổi có thể chỉ là bước tính giá theo thỏa thuận, thay vì sửa đổi cơ chế giá.
Chọn đúng dữ liệu và phương pháp tính
Khoản 3 Điều 22 yêu cầu phương pháp, công thức phù hợp tính chất, nội dung, phạm vi công việc, loại giá, đồng tiền thanh toán và cách quản lý rủi ro chi phí. Riêng đầu tư công, PPP, điểm đ khoản 2 Điều 24 quy định phương pháp bù trừ trực tiếp, phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá Pn và khả năng kết hợp hai phương pháp.
Nguồn giá, chỉ số và phương pháp phải được thỏa thuận cụ thể, phù hợp cơ cấu chi phí theo điểm e khoản 2 Điều 24. Khi dữ liệu do Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố không phù hợp hoặc không có, bên giao thầu tổ chức xác định theo pháp luật quản lý chi phí, hoặc tham khảo nguồn do cơ quan, đơn vị có thẩm quyền khác công bố. Các bên không nên chọn chỉ số chỉ vì chỉ số đó cho kết quả có lợi hơn.
Trong ví dụ giả định, hợp đồng hỗn hợp có phần thiết bị trọn gói và phần xây lắp được điều chỉnh theo chỉ số. Nếu vật liệu tăng giá, nhà thầu lập tính toán cho phần xây lắp thuộc phạm vi điều chỉnh. Khoản tăng của thiết bị phải có căn cứ tương ứng với phần trọn gói. Cách tách này giúp tránh áp một hệ số cho cả những chi phí mà các bên đã phân bổ rủi ro khác nhau.
Phê duyệt vốn và thỏa thuận hợp đồng cần khớp nhau
Đối với đầu tư công, PPP, điểm c khoản 3 Điều 84 cho phép chủ đầu tư xem xét, quyết định sửa đổi trong trường hợp vượt giá gói thầu, bao gồm dự phòng, nhưng không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt hoặc điều chỉnh. Quy định này xác định thẩm quyền trong giới hạn vốn; căn cứ, phạm vi và phương pháp điều chỉnh vẫn phải đáp ứng các quy định còn lại.
Khi việc sửa đổi dẫn đến phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế hoặc chi phí đầu tư, điểm d khoản 4 Điều 22 yêu cầu bên giao thầu tổ chức điều chỉnh các nội dung liên quan trước khi giao kết văn bản sửa đổi. Chủ đầu tư vì vậy phải xử lý đồng thời hồ sơ quản lý dự án và hồ sơ hợp đồng, theo đúng trình tự của từng loại.
Trong tình huống giả định dự án được bổ sung dự phòng, nhà thầu vẫn phải chứng minh khoản đề nghị thuộc cơ chế giá đã ký hoặc có căn cứ sửa đổi. Ngược lại, khi hợp đồng đã quy định rõ công thức và dữ liệu điều chỉnh, chủ đầu tư phải xem xét khoản tiền theo cơ chế đó, đồng thời thực hiện thủ tục vốn cần thiết. Hai bên nên xác định rõ phần giá trị đã thống nhất và phần còn bất đồng để tránh treo toàn bộ hồ sơ.
Hồ sơ cần thể hiện từ căn cứ đến số tiền
Bộ hồ sơ đề nghị nên gồm điều khoản áp dụng, sự kiện và thời điểm phát sinh, công việc bị ảnh hưởng, dữ liệu giá, phép tính tăng giảm và tài liệu về thẩm quyền. Đây là cách tổ chức hồ sơ để giải trình; thành phần bắt buộc còn phụ thuộc thỏa thuận và thủ tục áp dụng. Người lập cần khấu trừ phần công việc bị cắt giảm, khoản đã tính trong giá hoặc khoản đã được thanh toán.
Với đầu tư công, PPP, khoản 4 Điều 22 yêu cầu bên đề nghị gửi văn bản cùng căn cứ, đánh giá tác động; bên nhận phải trả lời trong 07 ngày làm việc và nêu lý do bằng văn bản nếu không đồng ý. Khi cần sửa đổi, các bên thương thảo và giao kết văn bản làm căn cứ thực hiện. Hồ sơ có sức thuyết phục khi mỗi khoản tiền đều gắn được với quyền điều chỉnh, phương pháp tính và người có thẩm quyền quyết định.
Bình luận