Áp dụng đơn giá cho công việc phát sinh: dùng giá cũ hay lập giá mới?

Minh họa các nội dung phạm vi, cơ sở giá, phê duyệt.

Áp dụng đơn giá cho công việc phát sinh thường gây bất đồng dù hai bên đã thống nhất khối lượng. Một công tác có tên gần giống chưa chắc có cùng vật liệu, điều kiện thực hiện hoặc thành phần chi phí. Ngược lại, lượng tăng của công việc đã có đơn giá không đương nhiên cho phép nhà thầu thay giá. Quyết định phải bắt đầu từ loại hợp đồng, bản chất công việc và điều khoản định giá.

Căn cứ pháp lý để lựa chọn đơn giá

Điều 23 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định điều chỉnh khối lượng, công việc. Khoản 3 yêu cầu các bên thống nhất đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định, điều chỉnh đơn giá đối với phát sinh hợp lý để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện. Điều 24 điều chỉnh việc thay đổi đơn giá và giá hợp đồng theo thỏa thuận phù hợp pháp luật.

Đối với đầu tư công, PPP, khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 đặt giới hạn riêng về loại hợp đồng được điều chỉnh đơn giá, căn cứ và thẩm quyền sửa đổi. Vì vậy, các ngưỡng tại khoản 2 Điều 24 Nghị định 210 không phải quyền tự động tăng giá cho mọi hợp đồng, kể cả mọi hợp đồng đơn giá cố định.

Khung này áp dụng từ 01/7/2026. Khoản 7 Điều 95 của luật và Điều 33 Nghị định 210 quy định chuyển tiếp cho hợp đồng, hồ sơ lựa chọn nhà thầu hình thành trước mốc đó. Ngày lập đơn giá bổ sung không tự quyết định chế độ áp dụng; điều kiện riêng cho đầu tư công, PPP cũng không phải quy tắc bắt buộc cho mọi dự án tư nhân.

Phân biệt lượng tăng với công việc chưa có đơn giá

Với hợp đồng đơn giá thuộc đầu tư công, PPP, điểm b khoản 2 Điều 23 xác định khối lượng công việc đã có đơn giá theo thực tế hoàn thành được nghiệm thu. Trường hợp bổ sung công việc hợp lý chưa có đơn giá, các bên thỏa thuận, tính toán và bổ sung hợp đồng. Nếu không thống nhất, việc tổ chức thực hiện và lựa chọn nhà thầu phải theo pháp luật tương ứng.

Chẳng hạn, tăng chiều dài tuyến ống cùng chủng loại và điều kiện đã giao có thể là lượng tăng của công tác hiện hữu. Bổ sung tuyến ống khác cấp áp lực, vật liệu hoặc yêu cầu lắp đặt có thể đòi hỏi xác định một công tác khác. Người lập giá phải đối chiếu mô tả, chỉ dẫn kỹ thuật, đơn vị đo và phạm vi đã tính trong đơn giá.

Đối với trọn gói, đơn giá phân tích có thể chỉ là dữ liệu hình thành giá hoặc phân bổ thanh toán. Nó không tự chuyển toàn bộ hợp đồng sang đo lại. Bước xác định phạm vi đã nhận trong giá trọn gói phải hoàn tất trước khi dùng bảng giá để tính phần tăng, giảm hợp lý do thay đổi phạm vi.

Khi nào dùng được đơn giá đã có?

Đơn giá cũ là cơ sở trực tiếp khi công việc và điều kiện áp dụng phù hợp thỏa thuận, đồng thời không thuộc trường hợp phải xác định giá khác. Người kiểm tra so sánh vật liệu, chất lượng, cách đo, vận chuyển, lắp đặt, thử nghiệm và khoản phụ trợ để xác định đúng thành phần giá.

Nếu hợp đồng có điều khoản dùng giá tương tự để xây dựng giá mới, các bên phải giải thích yếu tố giữ nguyên và yếu tố điều chỉnh. Giá tương tự là điểm xuất phát cho phương pháp đã thỏa thuận, không phải quyền một bên áp một dòng bất kỳ. Biến động chi phí thông thường không tự tạo thành công việc mới. Khi yêu cầu chất lượng thay đổi, các bên đối chiếu tiêu chuẩn kỹ thuật và phiên bản áp dụng trước khi kết luận công việc phát sinh còn tương đương với công tác đã có đơn giá.

Các khoản quản lý, lợi nhuận, biện pháp và vận chuyển phải được kiểm tra để tránh cộng hai lần. Nếu đơn giá gốc đã bao gồm vận chuyển tới công trường, bảng phát sinh không nên bổ sung lại khoản tương tự mà thiếu căn cứ thay đổi điều kiện. Phần công việc bị thay thế hoặc cắt giảm cũng phải được khấu trừ theo cơ chế hợp đồng.

Hiểu đúng ngưỡng điều chỉnh do lượng thay đổi

Với đầu tư công, PPP và thuộc phạm vi được phép điều chỉnh, điểm b khoản 2 Điều 24 đặt điều kiện đồng thời: khối lượng thực tế tăng hoặc giảm lớn hơn 20% lượng tương ứng trong hợp đồng; tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng; và trên 1% đơn giá để thực hiện công việc đó. Chỉ vượt 20% chưa đủ áp dụng cơ chế này.

Khi đáp ứng điều kiện, các bên thống nhất đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận. Nếu lượng tăng, giá mới áp dụng cho phần thực tế vượt 120% lượng hợp đồng. Nếu lượng giảm hơn 20% trong trường hợp được quy định, giá mới áp dụng cho toàn bộ lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu. Hai cách áp dụng không giống nhau.

Ví dụ giả định, lượng hợp đồng là 1.000 đơn vị, thực tế 1.400 đơn vị. Nếu đồng thời đáp ứng đầy đủ điều kiện điều chỉnh nêu trên, phần vượt 1.200 đơn vị là 200 đơn vị được áp giá mới theo cơ chế này. Không thể dùng giá mới cho cả 1.400 đơn vị chỉ vì mức tăng tổng cộng là 40%.

Điểm c khoản 2 Điều 24 quy định khi lượng tăng hoặc giảm không quá 20% thì dùng đơn giá hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thỏa thuận nếu có. Quy định đó không loại bỏ một cơ chế điều chỉnh giá hợp lệ đã giao kết; người tính phải phân biệt điều chỉnh vì lượng thay đổi với điều chỉnh các yếu tố giá theo hợp đồng.

Lập đơn giá mới và chốt hồ sơ trước thực hiện

Điểm d khoản 2 Điều 24 quy định đối với công việc chưa có đơn giá, các bên thống nhất giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận. Hồ sơ nên thể hiện mô tả công tác, đơn vị tính, thành phần hao phí, nguồn giá, thời điểm giá, khoản thuế và chi phí đã bao gồm. Nếu sử dụng định mức hoặc báo giá làm dữ liệu, phải giải thích sự phù hợp với công việc thực tế.

Một dự toán được phê duyệt có chức năng quản lý chi phí nhưng chưa tự thay thế thỏa thuận đơn giá giữa hai bên. Hồ sơ bổ sung công việc ngoài hợp đồng phải nối căn cứ kỹ thuật, thẩm quyền, giá hoặc phương pháp tính và điều kiện nghiệm thu. Với đầu tư công, PPP, thủ tục tại khoản 4 Điều 22 còn yêu cầu xử lý các điều chỉnh hồ sơ liên quan trước khi ký sửa đổi.

Điểm k khoản 4 Điều 28 yêu cầu thanh toán phát sinh ngoài hợp đồng chưa có đơn giá theo thỏa thuận đã thống nhất trước khi thực hiện, phù hợp pháp luật. Nếu chưa thể xác định giá cuối, nguyên tắc và phương pháp phải đủ rõ để kiểm tra khi có dữ liệu. Câu “thanh toán theo thực tế” để lại quá nhiều lựa chọn về hao phí, nguồn giá và khoản cộng thêm.

Kết luận

Đơn giá phát sinh có căn cứ khi công việc được nhận diện đúng, phương pháp định giá phù hợp loại hợp đồng và điều kiện điều chỉnh đã được đáp ứng. Các bên nên giải quyết bất đồng về giá trước thực hiện, đồng thời xác định đúng người có quyền quyết định. Một bảng tính chính xác chỉ trở thành cơ sở thanh toán khi gắn với phạm vi, thỏa thuận và hồ sơ nghiệm thu tương ứng.