Chủ đầu tư xác lập thời điểm khởi công hợp lệ sau khi kiểm tra điều kiện pháp luật đối với công trình và thỏa thuận triển khai trong hợp đồng. Ngày tổ chức lễ khởi công, ngày ký hợp đồng hoặc ngày huy động máy móc chưa đủ chứng minh công trình đáp ứng điều kiện. Công trình khởi công từ ngày 01/7/2026 áp dụng quy định mới, với các trường hợp chuyển tiếp tương ứng. Ban quản lý dự án dùng bảng kiểm để xác định hồ sơ còn thiếu trước khi giao việc.
Căn cứ áp dụng
Điều 48 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định điều kiện khởi công; Điều 12 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP hướng dẫn việc thông báo và bàn giao mặt bằng. Với công trình thông thường, khoản 1 Điều 48 yêu cầu:
Chủ đầu tư phải có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần; có giấy phép theo Điều 43; có thiết kế bản vẽ thi công đã phê duyệt cho phạm vi khởi công; đã giao kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện hoạt động liên quan theo tiến độ; đã gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
Chủ đầu tư xác định trường hợp miễn giấy phép theo khoản 2 Điều 43 trước khi kết luận hồ sơ thiếu giấy phép. Khoản 2 và khoản 3 Điều 48 quy định cho một số công trình đặc biệt và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; người áp dụng không được dùng ngoại lệ cho công trình khác.
Đối chiếu điều kiện với công việc thực tế
Mặt bằng từng phần phải phù hợp với phạm vi công việc. Khoản 3 Điều 12 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP yêu cầu việc bàn giao trước khởi công thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, chủ đầu tư xác định rõ ranh giới bàn giao, đường tiếp cận và nghĩa vụ đã cam kết. Quy định cho phép bàn giao từng phần không tự sửa điều khoản yêu cầu bàn giao toàn bộ.
Thiết kế đã phê duyệt phải bao phủ phần công trình, hạng mục hoặc công trình khởi công. Biên bản họp thống nhất phương án chưa thay thế quyết định phê duyệt và bản vẽ tương ứng. Chủ đầu tư kiểm tra phạm vi, nội dung và hiệu lực khởi công của giấy phép. Khoản 10 Điều 49 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn giấy phép.
Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư gửi thông báo trước khi khởi công, theo Phụ lục V, trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến. Điều khoản này không ấn định thời gian chờ ba ngày làm việc. Chủ đầu tư phải xác định đúng cơ quan nhận theo phân cấp địa phương và lưu chứng cứ gửi.
Công trình miễn giấy phép vẫn có thể phải thông báo. Khoản 3 Điều 43 quy định trường hợp chỉ gửi thông báo và trường hợp gửi kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép, bỏ đơn đề nghị. Chủ đầu tư xác định nhóm miễn phép và thực hiện nghĩa vụ thông báo tương ứng.
Tình huống giả định: tháng 10/2026, chủ đầu tư và nhà thầu ký hợp đồng thi công nhà kho, cho phép bàn giao từng khu. Công trình phải có giấy phép; giấy phép còn hiệu lực. Chủ đầu tư đã phê duyệt bản vẽ khu A, bàn giao khu A, ký các hợp đồng liên quan và gửi thông báo đúng nơi nhận trước khởi công. Nhà thầu chưa nhận bản vẽ đã phê duyệt của khu B. Theo các dữ kiện này, khu A có cơ sở đáp ứng nhóm điều kiện khởi công thông thường; nhà thầu chưa được lấy hồ sơ khu A để khởi công khu B. Các bên ghi phạm vi khởi công trong biên bản.
Bảng kiểm trước khi khởi công
Chủ đầu tư lập bảng cho từng phạm vi khởi công. Người kiểm tra ghi số hồ sơ, ngày, người phụ trách, kết quả; thông tin thiếu phải có hạn bổ sung.
| Nội dung | Hồ sơ quản lý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Mặt bằng | Biên bản bàn giao và điều khoản hợp đồng | Điều 48 khoản 1 điểm a; Nghị định 207 Điều 12 khoản 3 |
| Giấy phép | Giấy phép còn hiệu lực hoặc căn cứ miễn phép | Điều 43; Điều 48 khoản 1 điểm b |
| Thiết kế | Quyết định phê duyệt và bản vẽ đúng phạm vi | Điều 48 khoản 1 điểm c |
| Hợp đồng | Hợp đồng với nhà thầu liên quan theo tiến độ | Điều 48 khoản 1 điểm d |
| Thông báo | Thông báo, hồ sơ kèm theo và chứng cứ gửi | Điều 43 khoản 3; Nghị định 207 Điều 12 khoản 2 |
Các dẫn chiếu Điều 43, Điều 48 trong bảng thuộc Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Sau khi đối chiếu, chủ đầu tư giao người có thẩm quyền xử lý phần thiếu, cập nhật ngày dự kiến và thống nhất phạm vi với nhà thầu. Nhà thầu lập biện pháp thi công, trình chủ đầu tư chấp thuận trước khi tổ chức thi công theo điểm b khoản 2 Điều 61.
Lưu ý và hỏi đáp
Dự án phê duyệt trước tháng 7/2026 luôn áp dụng luật cũ?
Không. Khoản 1 Điều 95 miễn phê duyệt lại dự án, thiết kế đã duyệt trước ngày 01/7/2026; hoạt động tiếp theo chưa thực hiện phải theo luật mới. Hợp đồng ký trước ngày này áp dụng chế độ chuyển tiếp tại khoản 7 Điều 95. Chủ đầu tư phân biệt thời điểm phê duyệt, ký hợp đồng, khởi công.
Nhà ở riêng lẻ phải đủ năm điều kiện?
Khoản 3 Điều 48 yêu cầu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng điều kiện giấy phép theo Điều 43 và xây dựng trên đất ở hợp pháp. Chủ nhà kiểm tra trường hợp miễn phép; không suy diễn mọi nhà ở được miễn.
Việc rút gọn điều kiện khởi công không loại bỏ trách nhiệm an toàn, môi trường và thi công đúng thiết kế theo Điều 50, Điều 51, Điều 52.
Kết luận
Thời điểm khởi công hợp lệ dựa trên loại công trình, phạm vi triển khai, hồ sơ đã hoàn thành và quy định đang áp dụng. Với công trình thông thường, chủ đầu tư đối chiếu năm điều kiện tại khoản 1 Điều 48 cùng thủ tục thông báo tại Điều 12 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP. Các bên cũng kiểm tra thỏa thuận bàn giao và mốc tiến độ trong hợp đồng. Khi một điều kiện chưa đáp ứng, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ hoặc điều chỉnh phạm vi, thời điểm dự kiến trước khi triển khai. Chủ đầu tư lưu bảng kiểm cùng hồ sơ chứng minh điều kiện đầy đủ trước khi giao việc.
Bình luận