Xác định phạm vi pháp luật hợp đồng là bước đầu tiên trước khi kết luận một điều khoản xây dựng có ràng buộc các bên hay không. Người rà soát phải xác định công việc, hình thức đầu tư, thời điểm giao kết và tình trạng lựa chọn nhà thầu. Chỉ nhìn ngày ký hoặc dòng ghi tên nghị định ở đầu hợp đồng có thể dẫn đến áp dụng sai quy định chuyển tiếp.
Bài viết sử dụng pháp luật có hiệu lực ngày 08/10/2026, tập trung vào hợp đồng xây dựng tại Việt Nam. Người rà soát cần lập danh mục căn cứ theo từng vấn đề và giải thích vì sao mỗi quy định áp dụng.
Xác định quan hệ trước khi chọn văn bản
Khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 xác định hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện công việc trong hoạt động xây dựng. Vì vậy, tên gọi hợp đồng dịch vụ, giao khoán hay cung cấp thiết bị chưa quyết định toàn bộ cách áp dụng luật. Người rà soát cần đọc nghĩa vụ thực tế và sản phẩm phải bàn giao.
Khoản 2 Điều 4 quy định: nội dung hợp đồng xây dựng chưa được Luật Xây dựng quy định cụ thể thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự. Đây là căn cứ phối hợp luật theo vấn đề và giao dịch; không phải quyền chọn văn bản có kết quả thuận lợi hơn.
Chẳng hạn, khi xem xét sửa đổi hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, người rà soát bắt đầu từ Điều 84 Luật Xây dựng. Việc bổ sung căn cứ dân sự không cho phép bỏ qua giới hạn riêng đối với loại dự án này.
Phân biệt quy định chung và điều kiện riêng
Điều 2 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP áp dụng cho bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến giao kết, quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Không có cơ sở coi toàn bộ nghị định chỉ dành cho vốn nhà nước. Tuy nhiên, một số điều khoản đặt điều kiện riêng cho dự án đầu tư công, PPP.
Ví dụ, điểm b khoản 4 Điều 4 quy định thời hạn trả lời bằng văn bản theo thỏa thuận nhưng không quá bảy ngày làm việc đối với hai nhóm dự án đó. Người rà soát không được chuyển giới hạn này thành thời hạn chung cho mọi hợp đồng. Hồ sơ phải ghi rõ hình thức đầu tư và điều kiện áp dụng của từng khoản được viện dẫn.
Ngày ký cần đặt trong lịch sử giao dịch
Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng quy định hợp đồng đã ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; được áp dụng quy định của luật mới trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Việc luật mới có hiệu lực không tự thay toàn bộ thỏa thuận đang thực hiện.
Đối với hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, hoàn thiện nhưng chưa giao kết, các bên được thỏa thuận áp dụng luật mới, bảo đảm phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu và pháp luật liên quan. Vì vậy, hợp đồng ký sau mốc chuyển tiếp vẫn cần được xem xét cùng hồ sơ hình thành giao dịch.
Kiểm tra đúng giai đoạn của gói thầu
Khoản 1 Điều 33 Nghị định 210 phân chia hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP theo từng mốc. Hồ sơ đã phê duyệt nhưng chưa phát hành, hoặc dự thảo chưa gửi bên nhận thầu, cần được xem xét sửa đổi nội dung hợp đồng cho phù hợp nghị định.
Khi hồ sơ đã phát hành hoặc dự thảo đã gửi, nếu sửa nội dung hợp đồng thì phải thông báo cho tất cả nhà thầu hoặc bên nhận thầu theo điểm b. Việc sửa phải tạo điều kiện để hồ sơ dự thầu, đề xuất được cập nhật tương ứng.
Khi đã đóng thầu, không phải sửa nội dung hợp đồng trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng nghị định trong đàm phán, thương thảo, hoàn thiện, trong giới hạn pháp luật đấu thầu. Nếu không thống nhất, tiếp tục theo hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu. Đây là điểm cần lưu ý khi xử lý gói thầu chuyển tiếp.
Hợp đồng đang thực hiện có cách xử lý riêng
Điểm d khoản 1 Điều 33 giữ chế độ cũ cho hợp đồng đầu tư công, PPP đã giao kết và đang thực hiện trước ngày 01/7/2026, trừ trường hợp khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng.
Khoản 2 Điều 33 áp dụng cho hợp đồng tại dự án khác đã giao kết và đang thực hiện trước ngày 01/7/2026. Các bên được xem xét, thỏa thuận áp dụng nghị định mới, phù hợp pháp luật xây dựng và pháp luật liên quan. Nếu không thỏa thuận được, áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết. Quy định này cần được đọc cùng điều khoản chuyển tiếp của luật, không diễn giải thành quyền tự thay căn cứ pháp lý bằng thông báo đơn phương.
Tình huống giả định về hợp đồng ký tháng bảy
Gói thầu đầu tư công đã đóng thầu trong tháng sáu, dự kiến ký hợp đồng tháng bảy năm 2026. Bên giao thầu yêu cầu thay toàn bộ điều kiện hợp đồng vì cho rằng ngày ký quyết định văn bản áp dụng.
Theo điểm c khoản 1 Điều 33, đề nghị đó phải được xem xét trong quá trình thương thảo, phù hợp pháp luật đấu thầu. Bên giao thầu không thể chỉ viện dẫn ngày ký để buộc bên nhận thầu chấp nhận mọi thay đổi. Hai bên cần lập danh mục nội dung đề nghị sửa, căn cứ tương ứng và kết quả thống nhất. Phần không thỏa thuận được được xử lý theo cơ chế chuyển tiếp nêu trên.
Phiếu xác định căn cứ áp dụng
- Công việc: ghi sản phẩm, nghĩa vụ chính và phần việc thuộc hoạt động xây dựng.
- Dự án: ghi hình thức đầu tư và tài liệu xác lập; không suy đoán từ tên chủ đầu tư.
- Thời điểm: ghi ngày phê duyệt, phát hành, đóng thầu, gửi dự thảo và giao kết.
- Vấn đề: ghi điều khoản cần giải quyết, quy định chung và điều kiện áp dụng riêng.
- Chuyển tiếp: ghi căn cứ, nội dung được thỏa thuận và chứng cứ thông báo.
- Kết luận: ghi quy định áp dụng, tài liệu hợp đồng liên quan và người xử lý tiếp.
Người quản lý dự án dùng phiếu này khi xử lý thay đổi và giải quyết tranh chấp để thống nhất căn cứ áp dụng. Kết luận cần gắn với hồ sơ gốc.
Bình luận