Các bên lựa chọn loại hợp đồng xây dựng bằng cách xác định công việc được giao và cơ chế tính giá cho công việc đó. Một hợp đồng thiết kế và thi công có thể áp dụng giá trọn gói, đơn giá hoặc giá hỗn hợp, tùy thỏa thuận phù hợp pháp luật. Nếu chỉ ghi tên hợp đồng mà không làm rõ phạm vi và cách thanh toán, tranh chấp vẫn có thể phát sinh từ một khối lượng được nghiệm thu. Bài viết phân tích hợp đồng mới thuộc khung pháp luật có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Xác định công việc và hình thức giá riêng biệt
Khoản 1 Điều 82 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 phân loại hợp đồng theo tính chất, nội dung công việc. Các nhóm gồm tư vấn; thi công; cung cấp vật tư, thiết bị; những hình thức kết hợp thiết kế, cung cấp và thi công; chìa khóa trao tay; hợp đồng xây dựng khác. Điều 6 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP giải thích phạm vi của từng nhóm.
Khoản 2 Điều 82 phân loại theo hình thức giá: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp và hình thức khác. Vì vậy, hồ sơ nên thể hiện cả công việc và hình thức giá, kèm cơ chế áp dụng cho từng phần.
Điều 8 Nghị định 210 gắn phạm vi công việc với hồ sơ và thỏa thuận.
Chọn hình thức giá theo thông tin và rủi ro
Điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 210 nêu các trường hợp phổ biến áp dụng trọn gói. Ngoài trường hợp đã xác định rõ khối lượng, đơn giá và ít rủi ro thay đổi, quy định còn đề cập trường hợp các bên có khả năng quản lý rủi ro, thay đổi hoặc xác định được đặc điểm sản phẩm đầu ra. Do đó, không nên biến yêu cầu có bảng khối lượng tuyệt đối chính xác thành điều kiện duy nhất để lựa chọn trọn gói.
Đơn giá cố định thường phù hợp khi phạm vi đã rõ, rủi ro biến động giá đầu vào thấp nhưng khối lượng thực tế chưa xác định chính xác. Đơn giá điều chỉnh thường được cân nhắc khi chưa xác định rõ rủi ro biến động giá đầu vào. Các bên phải thỏa thuận phương pháp điều chỉnh phù hợp, thay vì chỉ ghi rằng giá sẽ thay đổi theo thị trường. Hai trường hợp này được phân biệt tại điểm b và điểm c khoản 3 Điều 11.
Đối với tư vấn khó xác định phạm vi và thời gian thực hiện, các bên có thể xem xét giá theo thời gian. Khi chưa đủ cơ sở xác định phạm vi và yếu tố chi phí, cơ chế chi phí cộng phí đòi hỏi thỏa thuận rõ khoản chi, phí và cách xác nhận. Nếu chỉ xác định yêu cầu sản phẩm đầu ra, hồ sơ cần quy định số lượng, chất lượng, cách đánh giá và thanh toán tương ứng theo các điểm d, đ, e khoản 3 Điều 11.
Tình huống một gói thầu có hai phần việc
Tình huống giả định: chủ đầu tư tư nhân giao xây nhà xưởng. Phần kết cấu và hoàn thiện đã có thiết kế rõ; phần xử lý nền còn cần xác định khối lượng theo điều kiện thực tế. Chủ đầu tư muốn áp dụng trọn gói cho toàn bộ, còn nhà thầu đề nghị đo lại mọi công tác để tính tiền.
Các bên cần giải quyết sự khác nhau này trước khi ký. Nếu chọn giá hỗn hợp, hợp đồng phải chia rõ phần trọn gói, phần đơn giá và quy tắc xác nhận khối lượng của từng phần. Điểm h khoản 2 Điều 6 cho phép kết hợp các hình thức giá cho những phần công việc khác nhau. Hồ sơ cũng cần phân bổ chi phí chung để không tính một khoản hai lần.
Nếu các bên vẫn chọn trọn gói, nhà thầu phải nhận biết phạm vi và rủi ro đã thỏa thuận. Điểm a khoản 2 Điều 6 gắn tính ổn định của giá với phạm vi, yêu cầu và điều khoản đã thống nhất, đồng thời quy định các ngoại lệ. Vì vậy, tên trọn gói không tự chứng minh mọi yêu cầu bổ sung của chủ đầu tư đều đã nằm trong giá; cũng không tự tạo quyền thanh toán thêm khi nhà thầu tính thiếu phần việc đã nhận.
Bảng lựa chọn trước khi giao kết
Chủ đầu tư và nhà thầu có thể hoàn thiện năm nội dung sau cho từng phần việc:
- Phạm vi: ghi sản phẩm, công việc, phần thiết kế, cung cấp và thi công được giao.
- Dữ liệu: xác định hồ sơ đầu vào đã có, phần còn thiếu và giả định dùng để lập giá.
- Rủi ro: xác định bên chịu biến động khối lượng, giá đầu vào và thay đổi yêu cầu.
- Thanh toán: ghi căn cứ tính tiền, tài liệu chứng minh, tiêu chí nghiệm thu và thời điểm xác nhận.
- Thay đổi: quy định sự kiện, thẩm quyền, hồ sơ và cách điều chỉnh giá hoặc tiến độ.
Với nhà xưởng trong ví dụ, bảng phải chỉ ra ranh giới phần xử lý nền, cách đo khối lượng và cách phân bổ chi phí chung. Người soạn đối chiếu bảng này với thiết kế, hồ sơ giá và điều kiện hợp đồng để loại bỏ mâu thuẫn trước khi các bên chốt nội dung.
Hai giới hạn cần lưu ý
Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm có áp dụng cho mọi công việc không? Điểm g khoản 3 Điều 11 quy định hình thức này phổ biến trong tư vấn và bảo hiểm xây dựng; riêng dự án đầu tư công chỉ áp dụng đối với bảo hiểm trong hoạt động xây dựng. Không thể dùng một tỷ lệ đã quen trên dự án tư nhân để bỏ qua giới hạn của dự án đầu tư công.
Mẫu FIDIC hoặc NEC có thay việc chọn hình thức giá không? Không. Khoản 3 Điều 34 Nghị định 210 khuyến khích tham khảo các mẫu này và yêu cầu hiệu chỉnh phù hợp pháp luật Việt Nam. Các bên vẫn phải xác định loại công việc, cơ chế giá, phạm vi và những nội dung sửa đổi của mẫu được sử dụng.
Kết luận
Loại hợp đồng cần phản ánh đúng công việc và cách tính giá. Với nhà xưởng có phần nền chưa xác định đủ, các bên cần chốt rõ phạm vi, rủi ro và thanh toán trước khi ký. Nếu giao dịch hình thành trước ngày 01/7/2026, người soạn phải kiểm tra khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng và Điều 33 Nghị định 210 trước khi áp dụng khung mới. Ngày ký sau mốc này không tự loại trừ quy định chuyển tiếp. Các bên lập bảng lựa chọn dựa trên hồ sơ giao dịch và quy định pháp luật.
Bình luận