Tạm dừng thi công hoặc chấm dứt hợp đồng tác động trực tiếp đến tiến độ, dòng tiền và trách nhiệm của cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu. Một bên có lý do bất bình chưa đồng nghĩa với việc bên đó được rút nhân lực khỏi công trường. Quyền tạm dừng, chấm dứt chỉ được thực hiện khi có căn cứ pháp luật, căn cứ hợp đồng và đáp ứng thủ tục thông báo tương ứng. Nếu thực hiện sai, bên đưa ra quyết định phải chịu trách nhiệm đối với thiệt hại phát sinh.
Xác định quy định áp dụng theo thời điểm ký
Điều 85 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Điều 26, Điều 27 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP điều chỉnh việc tạm dừng, chấm dứt hợp đồng xây dựng theo khuôn khổ có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Tuy nhiên, quy định chuyển tiếp bảo đảm sự liên tục của những hợp đồng đã ký trước thời điểm này.
Theo khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng, hợp đồng ký trước ngày 01/07/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; các bên được áp dụng quy định của luật mới khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP còn phân biệt hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP với hợp đồng thuộc dự án khác. Vì vậy, một thông báo chấm dứt ban hành sau ngày 01/07/2026 vẫn có thể chịu sự điều chỉnh của khuôn khổ pháp luật trước đó.
Đối với hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, hoàn thiện nhưng chưa giao kết, khoản 7 Điều 95 cho phép các bên thỏa thuận áp dụng luật mới, bảo đảm phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu và pháp luật liên quan. Ngày gửi thông báo không thay thế ngày ký hợp đồng trong việc xác định chế độ pháp lý.
Khi nào một bên được tạm dừng?
Khoản 1 Điều 85 yêu cầu hợp đồng xác định trường hợp, thời hạn và trình tự tạm dừng. Luật quy định bốn nhóm căn cứ gồm vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết; sự kiện bất khả kháng; yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và thay đổi pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng.
Tính nghiêm trọng của vi phạm phải thể hiện qua nghĩa vụ bị vi phạm và ảnh hưởng đối với việc thực hiện hợp đồng. Chẳng hạn, hồ sơ về chất lượng phải chỉ rõ hạng mục không đáp ứng yêu cầu, kết quả kiểm tra và phản hồi của nhà thầu. Một nhận xét chung rằng nhà thầu làm việc thiếu trách nhiệm không đủ thể hiện nội dung vi phạm để làm căn cứ tạm dừng.
Khoản 2 Điều 26 Nghị định 210 quy định thêm cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP. Bên nhận thầu được tạm dừng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất, vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo điểm l khoản 4 Điều 28 của Nghị định, trừ thỏa thuận khác. Một bên cũng được tạm dừng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo quy định.
Mốc quá 28 ngày nói trên gắn với khoản tiền đã đến hạn và phạm vi dự án cụ thể. Do đó, hồ sơ tạm dừng do chậm thanh toán phải thể hiện điều kiện thanh toán, ngày đến hạn, số tiền chưa trả và lịch sử gửi hồ sơ. Ngày xuất hóa đơn hoặc ngày nhà thầu gửi một bản dự toán chưa phản ánh đầy đủ thời điểm phát sinh quyền tạm dừng.
Thông báo phải xác định rõ quyết định và thời điểm
Khoản 3 Điều 85 yêu cầu bên tạm dừng hoặc chấm dứt thông báo trước bằng văn bản, nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý kèm theo, trừ trường hợp bất khả kháng. Bên không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường. Nghĩa vụ thông báo vì thế gắn với trách nhiệm thực hiện hợp đồng, chứ không chỉ phục vụ lưu trữ văn thư.
Đối với tạm dừng hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP, điểm c khoản 2 Điều 26 yêu cầu thời gian thông báo được thỏa thuận trong hợp đồng, tối đa không quá 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện. Các bên còn có trách nhiệm cùng thương lượng để tiếp tục thực hiện hợp đồng. Quy định này không đặt ra một thời hạn báo trước cố định 28 ngày cho mọi tình huống tạm dừng.
Về quản lý hồ sơ, thông báo nên xác định phần việc tạm dừng, phần việc vẫn duy trì để bảo đảm an toàn, thời điểm bắt đầu và biện pháp bảo vệ công trình. Người ký phải có thẩm quyền, còn việc chuyển giao phải tuân thủ địa chỉ, phương thức đã thỏa thuận. Chứng cứ bên kia nhận được thông báo giúp xác định chính xác diễn biến và trách nhiệm của mỗi bên.
Chấm dứt hợp đồng có điều kiện riêng
Khoản 2 Điều 85 quy định việc chấm dứt theo pháp luật dân sự và hai nhóm trường hợp cụ thể. Nhóm thứ nhất là bất khả kháng mà các bên không thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng do một bên hoặc các bên không còn điều kiện, năng lực thực hiện. Nhóm thứ hai là công việc bị tạm dừng kéo dài vượt quá thời hạn quy định trong hợp đồng mà không do lỗi của bên còn lại; bên bị vi phạm được lựa chọn hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Điều 27 Nghị định 210 xác định một số vi phạm nghiêm trọng, trong đó có chuyển nhượng hợp đồng khi chưa được bên kia chấp thuận; từ chối thực hiện công việc hoặc không thực hiện liên tục 56 ngày, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và không bảo đảm thời gian dự án, trừ thỏa thuận khác; công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục do lỗi bên giao thầu mà không có lý do chính đáng; hoặc chậm thanh toán quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn, trừ thỏa thuận khác.
Các mốc thời gian này gắn với những điều kiện riêng. Không thể cộng tất cả ngày gián đoạn rời rạc thành 56 ngày liên tục, hoặc tính thời gian chậm trả từ ngày chưa phát sinh nghĩa vụ thanh toán. Hồ sơ phải phân biệt nguyên nhân của từng khoảng ngừng việc và trách nhiệm tương ứng.
Khoản 5 Điều 27 quy định thời hạn thông báo chấm dứt là 28 ngày, trừ thỏa thuận khác. Thông báo phải nêu lý do, cơ sở và căn cứ chấm dứt. Nếu thiếu căn cứ mà một bên tự ngừng thực hiện, khoản 3 Điều 27 xác định đó là vi phạm nghĩa vụ, có thể dẫn đến trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự khác.
Xử lý khối lượng, tài sản và nghĩa vụ còn lại
Chấm dứt hợp đồng không xóa bỏ việc thanh toán khối lượng đã thực hiện hoặc giải quyết trách nhiệm phát sinh. Hồ sơ kết thúc phải thể hiện hiện trạng công trình, phần việc được nghiệm thu, phần còn tranh chấp, số tiền đã tạm ứng và thanh toán, vật tư, thiết bị cùng nghĩa vụ bảo hành liên quan. Việc ghi nhận hiện trạng càng chậm càng dễ làm mất dấu vết về nguyên nhân và khối lượng.
Khoản 6 Điều 27 yêu cầu các bên thỏa thuận thời gian di chuyển tài sản của bên nhận thầu ra khỏi công trường. Khi không thống nhất được, bên giao thầu quyết định thời gian di chuyển theo quy định này. Bên giao thầu không nên đồng nhất quyền quản lý công trường với quyền sở hữu mọi vật tư, thiết bị đang có tại đó; việc xử lý tài sản còn lại phải tuân thủ quy định được dẫn chiếu của Bộ luật Dân sự.
Điều 30 quy định hồ sơ quyết toán theo loại hợp đồng, hình thức giá và thỏa thuận. Điều 31 quy định thanh lý khi các bên hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng chấm dứt. Riêng dự án đầu tư công, PPP, thời hạn thanh lý tối đa 45 ngày kể từ ngày hoàn thành nghĩa vụ hoặc chấm dứt; hợp đồng quy mô lớn, phức tạp được kéo dài nhưng không quá 90 ngày. Đối với trường hợp chung, khoản 7 Điều 27 quy định thời hạn thanh lý do các bên thỏa thuận nhưng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, trừ thỏa thuận khác. Các bên phải xác định đúng phạm vi áp dụng trước khi lựa chọn mốc thời gian.
Kết luận
Quyết định tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng xây dựng phải xuất phát từ đúng căn cứ, được thông báo đúng thủ tục và đi kèm phương án xử lý công việc, tài sản, công nợ. Chủ đầu tư và nhà thầu bảo vệ quyền lợi của mình bằng hồ sơ thể hiện rõ sự kiện, nghĩa vụ, thời điểm và hậu quả, thay vì chỉ dựa vào tên gọi của một công văn.
Bình luận