Các bên xác định ranh giới khối lượng hợp đồng từ hồ sơ đã giao kết và cách phân chia công việc. Bảng khối lượng thiếu dòng chưa chứng minh công việc nằm ngoài hợp đồng. Ngược lại, cụm từ “trọn gói” không trao cho chủ đầu tư quyền bổ sung mọi yêu cầu mà giữ nguyên giá. Các bên cần xác định nghĩa vụ ban đầu trước khi tính chênh lệch.
Xác định đúng hồ sơ và thời điểm áp dụng
Bài viết xét hợp đồng thi công mới thuộc dự án đầu tư công, giao kết theo khung pháp luật từ 01/7/2026. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP điều chỉnh việc xác định phạm vi, sửa đổi và thanh toán. Quy định riêng cho đầu tư công, PPP không tự động áp dụng cho dự án tư nhân.
Với hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện trước ngày này, điểm d khoản 1 Điều 33 Nghị định 210 giữ cơ chế pháp luật trước đó cho dự án đầu tư công, PPP, trừ trường hợp khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng. Khoản 2 Điều 33 dành cơ chế thỏa thuận áp dụng quy định mới cho các dự án khác. Vì vậy, ngày lập hồ sơ thanh toán không tự quyết định luật áp dụng.
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 210, nội dung và khối lượng công việc dựa trên thỏa thuận, phù hợp với phạm vi hợp đồng, hồ sơ lựa chọn nhà thầu, biên bản thương thảo và văn bản liên quan. Cán bộ hợp đồng phải nhận diện tài liệu thuộc hồ sơ đã giao kết.
Đọc thứ tự ưu tiên khi tài liệu mâu thuẫn
Khoản 5 Điều 82 Luật Xây dựng cho phép các bên thỏa thuận thứ tự ưu tiên tài liệu. Khi thiếu thỏa thuận, luật quy định thứ tự mặc định, gồm thỏa thuận hợp đồng, thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu, đơn dự thầu, điều kiện cụ thể, điều kiện chung và các tài liệu tiếp theo. Không được mặc định bản vẽ luôn cao hơn bảng giá.
Thứ tự ưu tiên giải quyết xung đột. Một tài liệu mô tả sản phẩm, tài liệu khác liệt kê chi tiết cấu tạo có thể bổ sung cho nhau. Nếu hồ sơ vừa yêu cầu hệ thống vận hành hoàn chỉnh vừa có danh mục loại trừ, người đọc phải xác định phạm vi loại trừ và vị trí của tài liệu đó trong thứ tự ưu tiên.
Các bên nên xác định ranh giới công việc theo vị trí, chức năng và trách nhiệm. Ai làm bệ đỡ, lỗ chờ và đấu nối cho thiết bị cơ điện? Những nội dung này cần có chủ thể thực hiện và căn cứ giá. Khoảng trống phối hợp chưa tự tạo nghĩa vụ miễn phí cho nhà thầu tại công trường.
Trọn gói bảo vệ giá trong phạm vi đã xác định
Điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 210 gắn giá trọn gói với toàn bộ nội dung, khối lượng thuộc phạm vi hợp đồng. Với dự án đầu tư công, PPP, điểm a khoản 2 Điều 23 cho phép điều chỉnh khối lượng hợp lý khi phạm vi thay đổi theo yêu cầu bên giao thầu hoặc đề nghị bên nhận thầu được chấp thuận; nghị định còn quy định trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Các bên cần phân biệt hai câu hỏi: nhà thầu đã nhận làm công việc gì và sự kiện nào cho phép sửa đổi? Chênh lệch số lượng thực tế trong cùng nghĩa vụ trọn gói khác với bổ sung một hạng mục chưa được giao. Việc sửa đổi phải đáp ứng Điều 84 Luật Xây dựng và thủ tục tương ứng; một phép cộng trong dự toán không thay thế văn bản sửa đổi hợp đồng.
Đối với hợp đồng đơn giá, điểm b khoản 2 Điều 23 xác định công việc đã có đơn giá theo khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu. Khi công việc chưa có đơn giá, các bên thỏa thuận, tính toán và bổ sung hợp đồng. Nếu không thống nhất, việc lựa chọn nhà thầu thực hiện phần phát sinh phải tuân thủ pháp luật đấu thầu. Không được lấy một đơn giá gần giống rồi áp vào công việc khác mà bỏ qua nội dung kỹ thuật, điều kiện thực hiện.
Tình huống giả định về mái và thoát nước
Chủ đầu tư ký hợp đồng trọn gói xây nhà kho theo khung pháp luật mới. Hồ sơ hợp đồng có bản vẽ mái, máng và ống thoát nước; chỉ dẫn yêu cầu hệ thống thoát nước mái hoàn chỉnh. Bảng khối lượng bỏ sót một đoạn ống. Hợp đồng không loại trừ đoạn này và không có tài liệu ưu tiên cao hơn thu hẹp phạm vi.
Với các giả định đó, thiếu dòng khối lượng chưa làm đoạn ống trở thành công việc ngoài hợp đồng. Nhà thầu đã nhận hoàn thành hệ thống theo thiết kế. Chủ đầu tư có cơ sở yêu cầu thực hiện trong phạm vi trọn gói. Kết luận dựa trên nghĩa vụ đã giao kết, không dựa riêng vào tên loại giá.
Sau đó, chủ đầu tư yêu cầu thêm mái che khu giao nhận nằm ngoài thiết kế và phạm vi ban đầu. Đây là yêu cầu cần xử lý theo cơ chế thay đổi. Các bên phải xác định thiết kế, khối lượng, chi phí và ảnh hưởng tiến độ. Khoản 3 Điều 23 Nghị định 210 yêu cầu thống nhất đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện phần phát sinh hợp lý.
Nếu mái che cần dùng lại một phần vật tư đã thuộc hợp đồng, bảng tính phải loại phần trùng. Giá bổ sung cần phản ánh công việc tăng và phần bị cắt giảm.
Mẫu phiếu xác định ranh giới
Người lập dùng phiếu sau cho từng nội dung bất đồng:
- Công việc gồm sản phẩm nào, tại đâu, giới hạn bàn giao ra sao?
- Điều khoản, bản vẽ, chỉ dẫn và phiên bản nào xác định phạm vi ban đầu?
- Tài liệu nào mâu thuẫn, thứ tự ưu tiên nào giải quyết?
- Ai cung cấp, thi công, kiểm tra và tiếp nhận?
- Yêu cầu nào làm thay đổi nghĩa vụ ban đầu?
- Ai quyết định giá, tiến độ và cần hồ sơ gì?
Người lập ghi riêng nội dung đã thống nhất và nội dung còn bảo lưu. Chữ ký xác nhận số đo chỉ xác nhận phần việc được ghi rõ; không nên diễn giải thành đồng ý toàn bộ yêu cầu tăng giá.
Kết luận
Ranh giới khối lượng phải được chứng minh từ hồ sơ hợp đồng trước khi đánh giá phát sinh. Khi xác định đúng phạm vi và loại giá, các bên mới phân biệt được nghĩa vụ đã nhận với công việc cần sửa đổi, tránh thanh toán thiếu hoặc tính trùng.
Bình luận