Hình minh họa được tạo bằng AI về hồ sơ pháp lý trong quá trình thực hiện dự án xây dựng.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 điều chỉnh hoạt động xây dựng từ chuẩn bị dự án đến thi công, nghiệm thu, khai thác và bảo trì công trình. Chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn thực hiện quyền, nghĩa vụ theo từng công việc, từng giai đoạn và vị trí của mình trong dự án. Việc áp dụng luật vì thế gắn với hồ sơ thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của công trình hoặc thời điểm phát sinh tranh chấp.
Luật nào đang điều chỉnh hoạt động xây dựng
Theo Điều 94, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, đã được sửa đổi, bổ sung theo các luật nêu tại khoản 3 Điều 94, hết hiệu lực theo quy định này. Tuy nhiên, Điều 95 vẫn bảo lưu cách xử lý một số dự án, thiết kế và hợp đồng hình thành trước thời điểm chuyển tiếp.
Điều 1 và Điều 2 xác định phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Luật bao quát quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và quản lý nhà nước về xây dựng; đối tượng áp dụng gồm cả tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng tại Việt Nam.
Xác định trách nhiệm từ loại dự án và công việc được giao
Điều 9 phân định chủ đầu tư theo từng trường hợp. Đối với dự án PPP, chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án; khi không thành lập doanh nghiệp dự án, nhà đầu tư được lựa chọn đảm nhiệm vai trò này. Đối với dự án đầu tư công, luật xác định ban quản lý dự án hoặc cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao tổ chức, quản lý dự án theo điều kiện tương ứng.
Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu đảm nhiệm các chức năng khác nhau. Một quyết định nội bộ phân công cán bộ quản lý công trường phải thể hiện được người giao nhiệm vụ, phạm vi công việc và trách nhiệm báo cáo. Khi phát sinh đề nghị thay đổi thiết kế hoặc thời gian thực hiện, hồ sơ phải đi đến đúng chủ thể có thẩm quyền quyết định.
Khoản 1 Điều 33 quy định nội dung quản lý dự án gồm phạm vi, kế hoạch công việc, khối lượng, chất lượng, tiến độ, chi phí, an toàn, môi trường, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư thực hiện hoặc giao ban quản lý dự án, tư vấn quản lý dự án thực hiện một phần hay toàn bộ nội dung này theo khoản 2. Cách phân công hợp lý là xác định sản phẩm đầu ra cho từng đầu mối, đồng thời quy định cách phối hợp khi một thay đổi tác động đến nhiều lĩnh vực.
Hoàn thành điều kiện pháp lý trước khi khởi công
Điều 43 đặt ra nguyên tắc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ những trường hợp được miễn. Chế độ miễn giấy phép phụ thuộc vào đặc điểm công trình và điều kiện cụ thể do luật quy định. Chẳng hạn, điểm e khoản 2 Điều 43 quy định trường hợp công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
Điều kiện khởi công còn được quy định tại Điều 48. Đối với trường hợp thông thường, hồ sơ phải thể hiện mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần, giấy phép theo Điều 43, thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình khởi công đã được phê duyệt, hợp đồng với nhà thầu thực hiện công việc liên quan và việc chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. Khoản 2, khoản 3 Điều 48 quy định riêng cho những công trình đặc biệt và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Vì vậy, việc chủ đầu tư đã ký hợp đồng với nhà thầu mới đáp ứng một nội dung trong các điều kiện khởi công thông thường. Nhà thầu tổ chức thi công theo phần mặt bằng và hồ sơ thiết kế đã đủ điều kiện; chủ đầu tư bố trí việc bàn giao phù hợp với tiến độ.
Quản lý chất lượng cùng với tiến độ và khối lượng
Điều 34 giao người quyết định đầu tư quyết định thời gian, tiến độ khi phê duyệt dự án, kể cả điều chỉnh. Chủ đầu tư và nhà thầu thi công phải lập kế hoạch tiến độ và quản lý thực hiện theo tiến độ thi công được duyệt.
Theo Điều 56, công trình phải được giám sát về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và môi trường trong quá trình thi công; luật khuyến khích giám sát đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Nội dung giám sát gắn với thiết kế được phê duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, vật liệu, chỉ dẫn kỹ thuật và hợp đồng.
Trong quản lý thực tế, một biên bản xác nhận khối lượng cần cho biết công việc nào đã thực hiện, vị trí, thời gian và tài liệu chất lượng liên quan. Khi nhà thầu đề nghị nghiệm thu công việc bị che khuất, việc ghi nhận trước khi chuyển bước thi công giúp bảo toàn dữ liệu của phần công việc về sau khó quan sát. Hồ sơ chất lượng và hồ sơ thanh toán vì thế cần sử dụng thống nhất tên công tác, vị trí và phiên bản bản vẽ.
Gắn hợp đồng với hồ sơ dự án
Khoản 1 Điều 80 xác định hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nhằm thực hiện công việc trong hoạt động xây dựng. Điều 82 phân loại hợp đồng theo công việc và hình thức giá, đồng thời quy định nội dung, hồ sơ và thứ tự ưu tiên tài liệu.
Khi giao kết, các bên xác định đồng thời phạm vi công việc, cơ chế giá, điều kiện nghiệm thu, mốc thanh toán và cách giải quyết thay đổi. Ví dụ, hợp đồng thiết kế và thi công mô tả công việc nhà thầu đảm nhận, còn giá trọn gói hoặc đơn giá mô tả cơ chế xác định tiền. Hai nhóm nội dung này cùng quyết định nghĩa vụ thực tế của các bên.
Điều 84 yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong thời gian hợp đồng có hiệu lực và bằng văn bản. Việc điều chỉnh thiết kế, khối lượng hoặc thời gian cần được phản ánh vào đúng hồ sơ có liên quan. Đối với dự án đầu tư công, PPP, các bên còn phải tuân thủ những giới hạn và thẩm quyền riêng tại khoản 3 Điều 84. Một biên bản hiện trường ghi nhận sự kiện sẽ cung cấp dữ liệu cho quyết định sửa đổi; giá trị pháp lý của quyết định vẫn phụ thuộc vào nội dung và thẩm quyền của người ban hành.
Nghiệm thu, bàn giao và lưu trữ hồ sơ
Điều 57 giao chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, đồng thời quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân đối với sản phẩm mà mình xác nhận. Công trình hoàn thành chỉ được đưa vào khai thác sau khi đáp ứng yêu cầu nghiệm thu theo thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, vật liệu và các quy định liên quan. Những công trình thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu còn phải thực hiện yêu cầu riêng tại khoản 4 Điều 57.
Điều 42 phân định nghĩa vụ lưu trữ. Chủ đầu tư lưu hồ sơ thẩm định, văn bản của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ hoàn thành công trình; nhà thầu lưu hồ sơ công việc do mình thực hiện. Chủ quản lý, sử dụng công trình lưu hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng trong thời gian tối thiểu bằng thời hạn sử dụng công trình theo quy định. Doanh nghiệp tổ chức bàn giao tài liệu ngay trong quá trình thực hiện sẽ giữ được mối liên hệ giữa quyết định, công việc và kết quả nghiệm thu.
Xử lý đúng dự án và hợp đồng chuyển tiếp
Khoản 1 Điều 95 quy định dự án, thiết kế đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; hoạt động tiếp theo chưa thực hiện tuân theo luật mới. Riêng hợp đồng đã ký trước ngày này tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 theo khoản 7 Điều 95, đồng thời được áp dụng luật mới khi xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo quy định chuyển tiếp.
Đối với hợp đồng đang đàm phán, thương thảo, hoàn thiện nhưng chưa giao kết khi luật mới có hiệu lực, các bên được thỏa thuận áp dụng luật mới, bảo đảm phù hợp quá trình lựa chọn nhà thầu và pháp luật liên quan. Nghị định 210/2026/NĐ-CP tiếp tục quy định các trường hợp chuyển tiếp tại Điều 33. Bởi vậy, hồ sơ pháp lý của dự án phải ghi được ngày phê duyệt, giai đoạn lựa chọn nhà thầu và thời điểm giao kết, thay vì gom mọi công việc vào cùng một mốc áp dụng.
Kết luận
Luật xây dựng được áp dụng thông qua từng quyết định, hợp đồng và hồ sơ thực hiện của dự án. Chủ đầu tư và nhà thầu xác lập đúng trách nhiệm, hoàn thành điều kiện khởi công, quản lý chất lượng và lưu đầy đủ chứng từ sẽ tạo được căn cứ rõ ràng cho nghiệm thu, thanh toán và giải quyết tranh chấp. Đối với dự án chuyển tiếp, các mốc phê duyệt và giao kết quyết định cách lựa chọn quy định pháp luật tương ứng.
Bình luận