Xử lý công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế

Một công trình vẫn đang hoạt động khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không đương nhiên được tiếp tục khai thác. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng phải xác định chất lượng hiện trạng, khả năng khắc phục và thời gian sử dụng tiếp trước khi quyết định. Điều 43 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định một trình tự riêng cho việc này, trong đó kết quả kỹ thuật và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cùng làm căn cứ cho quyết định của người chịu trách nhiệm quản lý công trình.

Xác định đúng thời hạn và đối tượng áp dụng

Khoản 1 Điều 43 yêu cầu xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng cho công trình. Do đó, thời gian doanh nghiệp đã trích khấu hao tài sản không thể thay thế căn cứ xác định tuổi thọ thiết kế. Tương tự, thời hạn thuê nhà xưởng hoặc thời hạn hoạt động của dự án phản ánh những quan hệ pháp lý khác. Khi các mốc này không trùng nhau, việc xử lý công trình vẫn phải xuất phát từ căn cứ kỹ thuật và chế độ quản lý tương ứng.

Nếu hồ sơ không đủ cơ sở xác định thời hạn sử dụng, điểm a khoản 6 Điều 43 giao cơ quan có thẩm quyền rà soát và yêu cầu chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng thực hiện các nội dung tại khoản 4. Khoảng trống hồ sơ vì vậy không tạo ra quyền sử dụng công trình không giới hạn. Người quản lý phải tổ chức đánh giá hiện trạng và xử lý theo kết quả thực tế, thay vì chỉ suy đoán rằng công trình còn tốt vì chưa xuất hiện hư hỏng nhìn thấy bằng mắt thường.

Bài viết tập trung vào công trình thông thường như nhà xưởng, trụ sở hoặc công trình dịch vụ. Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được xử lý theo pháp luật về nhà ở theo khoản 7 Điều 43. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có cơ chế riêng tại khoản 8, nên không áp dụng đồng loạt thủ tục gửi báo cáo và lấy ý kiến dành cho những công trình khác.

Báo cáo trước ít nhất mười hai tháng đúng nhóm công trình

Khoản 2 Điều 43 đặt nghĩa vụ báo cáo trước tối thiểu 12 tháng đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ về quản lý hoạt động xây dựng. Báo cáo phải nêu thời điểm hết thời hạn sử dụng và dự kiến phương án xử lý sau thời điểm đó. Cơ quan có thẩm quyền sau khi nhận báo cáo có trách nhiệm công bố công trình hết thời hạn sử dụng trong danh mục trên trang thông tin điện tử của mình.

Mốc 12 tháng không áp dụng mặc nhiên cho mọi công trình. Ngược lại, việc không thuộc nhóm phải báo cáo trước theo khoản 2 cũng không miễn các nghĩa vụ đánh giá, sửa chữa và quyết định sử dụng tiếp khi công trình đã hết hạn. Hai quy định giải quyết hai thời điểm khác nhau: chuẩn bị phương án trước khi hết hạn và xác lập căn cứ cho việc tiếp tục sử dụng. Doanh nghiệp nên bố trí công việc kỹ thuật, kinh phí và phương án vận hành theo sự phân biệt này.

Đánh giá hiện trạng trước khi lựa chọn phương án

Điểm a khoản 4 Điều 43 yêu cầu tổ chức kiểm tra, kiểm định để đánh giá chất lượng hiện trạng hoặc đánh giá an toàn công trình; đề xuất gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng nếu có; đồng thời xác định thời gian được tiếp tục sử dụng sau sửa chữa, gia cố. Kết luận chỉ ghi chung rằng công trình còn sử dụng được sẽ khó đáp ứng mục tiêu này nếu không xác định thời gian và các điều kiện kỹ thuật đi kèm.

Chẳng hạn, khi việc sử dụng tiếp phụ thuộc vào thay thế một bộ phận chịu lực hoặc giới hạn tải trọng khai thác, phương án quản lý phải thể hiện chính các điều kiện ấy. Người quyết định không nên tách kết luận thuận lợi khỏi các giới hạn mà đơn vị chuyên môn đặt ra. Đối với hoạt động đánh giá an toàn công trình, việc tổ chức và nội dung đánh giá còn gắn với các quy định tương ứng của Nghị định 207; đây không phải phép kiểm tra hình thức chỉ nhằm bổ sung giấy tờ cho hồ sơ xin kéo dài thời hạn.

Sửa chữa và báo cáo kết quả thực hiện

Điểm b khoản 4 yêu cầu tổ chức gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng nếu có để bảo đảm công năng và an toàn sử dụng. Trình tự này đặt việc xử lý tồn tại kỹ thuật trước bước báo cáo kết quả tại điểm c. Vì thế, một đề xuất sẽ sửa chữa trong tương lai không thể được trình bày như kết quả đã hoàn thành sửa chữa. Hồ sơ phải phản ánh đúng công việc đã thực hiện và tình trạng công trình sau xử lý.

Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng gửi một bản báo cáo kết quả thực hiện các công việc tại điểm a, điểm b đến cơ quan có thẩm quyền và các cơ quan khác theo pháp luật liên quan để xem xét, cho ý kiến. Báo cáo dùng mẫu Phụ lục XIa; văn bản cho ý kiến dùng mẫu Phụ lục XIb của Nghị định 207. Việc tổ chức hồ sơ kỹ thuật phải phục vụ nội dung báo cáo, không biến danh mục tài liệu nội bộ của doanh nghiệp thành một bộ thủ tục bắt buộc do pháp luật không quy định.

Phân biệt ý kiến của cơ quan nhà nước với quyết định của chủ sở hữu

Theo điểm c khoản 4, thời hạn xem xét, cho ý kiến là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được báo cáo. Khoản 9 giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với công trình trên địa bàn; cấp tỉnh phân cấp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã theo điều kiện địa phương. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện thẩm quyền đối với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh.

Sau đó, điểm d khoản 4 đặt trách nhiệm quyết định và chịu trách nhiệm về tiếp tục sử dụng công trình ở chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng, trên cơ sở kết quả kỹ thuật, công việc khắc phục và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. Nghị định không quy định rằng hết 10 ngày mà chưa nhận được trả lời thì được coi là đồng ý. Doanh nghiệp không nên dùng sự im lặng để thay thế một thành phần căn cứ được pháp luật xác định rõ.

Những trường hợp phải dừng sử dụng

Khoản 5 Điều 43 quy định ba trường hợp không tiếp tục sử dụng: chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng không còn nhu cầu; kết quả kiểm tra, kiểm định cho thấy công trình không bảo đảm an toàn và không thể gia cố, cải tạo, sửa chữa; hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép tiếp tục khai thác, sử dụng. Cơ quan có thẩm quyền thông báo dừng sử dụng, yêu cầu phá dỡ và thời gian thực hiện theo điểm c khoản 6.

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, khoản 8 cho phép chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng căn cứ việc đánh giá và khắc phục để tự quyết định, chịu trách nhiệm về tiếp tục sử dụng, nhưng vẫn loại trừ các trường hợp thuộc khoản 5. Cơ chế tự quyết định vì vậy vẫn gắn với điều kiện an toàn. Khi công trình có dấu hiệu nguy hiểm trong quá trình xử lý, các biện pháp bảo đảm an toàn theo Điều 42 cũng phải được thực hiện, không chờ hoàn tất hồ sơ kéo dài thời hạn.

Áp dụng từ ngày 01/7/2026 và xử lý hồ sơ chuyển tiếp

Nghị định 207 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 theo Điều 52. Khoản 2 Điều 53 quy định hồ sơ thủ tục hành chính được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày này tiếp tục được giải quyết theo văn bản pháp luật tại thời điểm tiếp nhận. Bởi vậy, ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định quy định áp dụng; ngày doanh nghiệp bắt đầu chuẩn bị tài liệu không thay thế mốc tiếp nhận ấy.

Đối với hồ sơ mới, chủ sở hữu nên tổ chức công việc theo ba kết quả cần đạt: xác định chính xác thời hạn thiết kế, hoàn thành đánh giá và khắc phục phù hợp, rồi ban hành quyết định sử dụng tiếp trên đầy đủ căn cứ. Kéo dài thời hạn sử dụng công trình không đồng thời giải quyết thời hạn đất đai, đầu tư hoặc các điều kiện chuyên ngành khác. Một quyết định quản lý có giá trị thực chất khi người ký hiểu rõ giới hạn sử dụng và tổ chức duy trì các điều kiện an toàn trong suốt thời gian được tiếp tục khai thác.