Trách nhiệm sửa chữa khiếm khuyết trong thời gian bảo hành được xác định theo phần công việc của từng nhà thầu, nguyên nhân hư hỏng, thời hạn bảo hành và cam kết trong hợp đồng. Sau khi nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư vẫn có thể phải xử lý thấm dột, hư hỏng thiết bị hoặc các khiếm khuyết phát sinh. Vì vậy, hồ sơ bảo hành cần ghi nhận đầy đủ căn cứ xác định người thực hiện và nguồn chi phí, qua đó phục vụ việc tổ chức khắc phục cũng như hoàn trả tiền bảo hành khi kết thúc.
Căn cứ pháp luật và phạm vi áp dụng
Điều 64 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định nhà thầu thi công bảo hành công trình do mình thi công; nhà thầu cung ứng bảo hành thiết bị do mình cung cấp. Nội dung bảo hành gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết. Điều 32 và Điều 33 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP cụ thể hóa thời hạn, biện pháp bảo đảm và trách nhiệm thực hiện.
Nghị định 207 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đối với hợp đồng ký trước ngày này, khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng quy định tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, đồng thời cho phép áp dụng luật mới khi xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Do đó, các bên xác định pháp luật áp dụng theo thời điểm giao kết và quy định chuyển tiếp hợp đồng xây dựng; thời điểm nghiệm thu sau ngày 01/7/2026 chỉ là một dữ kiện trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Đối với công trình nhà ở, khoản 6 Điều 33 Nghị định 207 dẫn chiếu nội dung, yêu cầu, trách nhiệm và thời hạn bảo hành sang pháp luật về nhà ở. Khi xác lập thời hạn bảo hành, các bên vì thế phải xác định công trình thuộc phạm vi điều chỉnh nào và sử dụng nguồn vốn nào để áp dụng các mức thời hạn dưới đây.
Thời hạn bảo hành phải gắn với nguồn vốn và mốc nghiệm thu
Khoản 5 Điều 32 Nghị định 207 tính thời hạn bảo hành hạng mục, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp từ khi chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định. Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước hoặc vốn ngân sách nhà nước khác, thời hạn tối thiểu là 24 tháng cho công trình cấp đặc biệt, cấp I và 12 tháng cho các cấp còn lại.
Đối với công trình sử dụng vốn khác, chủ đầu tư và nhà thầu có thể tham khảo các mức trên để thỏa thuận thời hạn bảo hành trong hợp đồng theo loại, cấp công trình và quy định liên quan. Như vậy, phạm vi bắt buộc của mức 24 tháng hoặc 12 tháng phụ thuộc vào nguồn vốn của công trình. Với dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026, khoản 1 Điều 53 Nghị định 207 xác định loại, cấp công trình theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.
Đối với thiết bị, khoản 6 Điều 32 quy định thời hạn bảo hành theo hợp đồng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành của nhà sản xuất, tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị. Do các hạng mục có thể được nghiệm thu tại những thời điểm khác nhau, chủ đầu tư nên ghi riêng mốc bảo hành công trình và mốc bảo hành từng nhóm thiết bị trong hồ sơ quản lý.
Khoản 3 và khoản 4 Điều 32 cho phép các bên thỏa thuận thời hạn bảo hành riêng cho một số hạng mục, gói thầu, đồng thời thỏa thuận kéo dài bảo hành đối với hạng mục đã có khiếm khuyết hoặc sự cố trong thi công và đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục. Đối với việc kéo dài thời hạn, chủ đầu tư và nhà thầu phải thỏa thuận trước nghiệm thu; việc sửa chữa một khiếm khuyết chỉ là dữ kiện để các bên xác lập thỏa thuận đó.
Hồ sơ khiếm khuyết cần xác định phần việc và nguyên nhân
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 33, khi phát hiện hư hỏng trong thời gian bảo hành, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thực hiện. Nhà thầu có trách nhiệm bảo hành phần việc của mình sau khi nhận thông báo của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng và chịu mọi chi phí liên quan đến việc bảo hành.
Khi phát hiện khiếm khuyết, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng nên lập biên bản ghi nhận vị trí, biểu hiện, thời điểm phát hiện, mức độ ảnh hưởng và điều kiện vận hành. Trong thông báo yêu cầu bảo hành, chủ thể gửi nên đính kèm ảnh, biên bản hiện trạng, tài liệu nghiệm thu liên quan và đề nghị thời gian kiểm tra, phương án xử lý. Thời gian đề nghị này cần được phân biệt với thời hạn bắt buộc theo pháp luật, bởi Điều 33 không đặt một thời hạn phản hồi chung tính bằng số ngày cho mọi nhà thầu.
Theo khoản 3 Điều 33, nhà thầu có quyền từ chối bảo hành khi hư hỏng, khiếm khuyết không do lỗi của mình hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng. Vì nguyên nhân hư hỏng quyết định việc phân bổ trách nhiệm, chủ đầu tư và nhà thầu cần xác định nguyên nhân trên cơ sở hiện trạng, thiết kế, vật liệu, quá trình thi công và hồ sơ vận hành.
Ví dụ giả định, hiện tượng thấm sau bàn giao có thể liên quan đến lớp chống thấm do nhà thầu thi công hoặc việc đơn vị sử dụng khoan xuyên kết cấu hoàn thiện. Tuy biểu hiện hư hỏng giống nhau, trách nhiệm của các bên phụ thuộc vào nguyên nhân được xác định. Chủ đầu tư cần tổ chức kiểm tra khu vực bị ảnh hưởng, ghi nhận các can thiệp sau bàn giao và xác định nguyên nhân gắn với phần việc của từng bên. Hồ sơ cần thể hiện mối liên hệ giữa hiện trạng, kết quả kiểm tra và kết luận kỹ thuật để làm căn cứ phân bổ trách nhiệm.
Chủ đầu tư tổ chức sửa chữa và kiểm soát tiền bảo hành
Theo khoản 3 Điều 33, khi hư hỏng do lỗi nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành, chủ đầu tư được sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện. Để chứng minh căn cứ sử dụng tiền và mục đích sửa chữa, chủ đầu tư nên lưu thông báo đã gửi, phản hồi của nhà thầu, tài liệu xác định nguyên nhân và hồ sơ chi phí sửa chữa.
Khoản 2 Điều 32 yêu cầu hợp đồng quy định quyền, trách nhiệm, thời hạn, biện pháp, hình thức, giá trị bảo hành và việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả các bảo đảm. Với ba nhóm nguồn vốn đã nêu, hình thức bảo hành là tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng. Theo khoản 7, mức tiền tối thiểu là 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I và 5% đối với các cấp còn lại. Công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức này.
Khoản 2 Điều 33 quy định nhà thầu chịu mọi chi phí liên quan đến việc bảo hành phần việc của mình; do đó, các tỷ lệ tiền bảo hành trên không giới hạn tổng chi phí sửa chữa mà nhà thầu phải chịu. Khi biện pháp bảo đảm là thư bảo lãnh, chủ đầu tư cần lập yêu cầu thanh toán theo đúng điều kiện, hồ sơ và thời hạn của thư, bởi việc yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh tuân theo các điều kiện đã ghi nhận trong văn bản này.
Khoản 8 Điều 32 phân biệt thời gian bảo hành tối thiểu với thời gian kéo dài. Khi thời hạn vượt mức tại khoản 5, chủ đầu tư phải thỏa thuận với nhà thầu trong hợp đồng về mức tiền, việc hoàn trả hoặc thay thế bằng tài sản bảo đảm, bảo lãnh hay hình thức thỏa thuận khác cho phần vượt. Vì vậy, ngay khi thống nhất kéo dài nghĩa vụ bảo hành, các bên cần ghi nhận trong hợp đồng cách bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thời gian kéo dài.
Hoàn trả bảo đảm cần có kết quả kiểm tra và xác nhận
Khoản 4 Điều 33 giao chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành. Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành gửi chủ đầu tư. Theo điểm a khoản 5, chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản và hoàn trả tiền hoặc giải tỏa thư bảo lãnh ngân hàng khi kết quả kiểm tra, nghiệm thu đạt yêu cầu. Chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng tham gia xác nhận khi chủ đầu tư yêu cầu.
Khi lập hồ sơ kết thúc bảo hành, nhà thầu nên đối chiếu từng thông báo khiếm khuyết với công việc đã sửa chữa, kết quả nghiệm thu và tình trạng còn tồn tại. Đối với hạng mục có thời hạn bảo hành riêng, chủ đầu tư cần xác định phạm vi bảo đảm tương ứng trước khi quyết định hoàn trả. Việc kiểm tra đồng thời thời hạn và kết quả sửa chữa giúp chủ đầu tư tránh giải tỏa bảo đảm trong khi công việc bảo hành vẫn chưa hoàn thành.
Bảo trì tiếp tục trong thời gian bảo hành
Điều 65 Luật Xây dựng giao chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng trách nhiệm bảo trì trong quá trình khai thác. Khoản 3 Điều 33 Nghị định 207 cũng yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng thực hiện đúng quy định vận hành, bảo trì. Đơn vị quản lý vì thế vẫn phải duy trì kiểm tra, bảo dưỡng và lưu hồ sơ trong thời gian nhà thầu còn bảo hành.
Để tổ chức bảo hành và kết thúc nghĩa vụ trên cơ sở hồ sơ đã kiểm tra, chủ đầu tư cần xác định đúng thời hạn, nguyên nhân khiếm khuyết và phần việc thuộc trách nhiệm của từng bên, sau đó theo dõi đến khi việc sửa chữa đạt yêu cầu. Theo sự phân công này, chủ đầu tư quản lý thông báo và bảo đảm, nhà thầu thực hiện nghĩa vụ đối với phần việc của mình, còn đơn vị sử dụng duy trì vận hành, bảo trì. Kết quả kiểm tra và nghiệm thu là căn cứ để chủ đầu tư yêu cầu tiếp tục khắc phục hoặc xác nhận hoàn thành bảo hành.
Bình luận