Đất đai cần được kiểm soát ở từng bước xây dựng
Điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, yêu cầu công trình đề nghị cấp phép phù hợp mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Điểm a khoản 1 Điều 48 yêu cầu có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần khi khởi công trong trường hợp áp dụng. Vì vậy, hồ sơ đất đai phục vụ cấp phép và điều kiện mặt bằng thực tế cần được quản lý như hai vấn đề có liên hệ trong quá trình triển khai.
Điều 18 Luật Xây dựng đặt yêu cầu dự án phù hợp quy hoạch, khả thi về thiết kế và tuân thủ pháp luật liên quan theo tính chất, hình thức đầu tư. Chủ đầu tư cần tổ chức kiểm soát đất đai từ lúc lựa chọn địa điểm để phương án công trình có cơ sở triển khai. Những quyết định về quy mô, ranh giới và tiến độ phải phản ánh tình trạng pháp lý cùng khả năng tiếp cận khu đất trong thực tế.
Mục đích sử dụng đất phải phù hợp công trình dự kiến
Khoản 1 Điều 50 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP xác định sự phù hợp mục đích sử dụng đất phục vụ cấp phép trên cơ sở giấy tờ hợp pháp theo Điều 55. Do đó, chủ đầu tư cần đối chiếu công năng dự kiến với mục đích được xác lập cho khu đất. Các thông số trên giấy tờ, bản vẽ và hồ sơ dự án phải được nhận diện thống nhất để tránh triển khai thiết kế theo một phạm vi khác với căn cứ đất đai.
Giấy chứng nhận cung cấp căn cứ về quyền và tài sản được ghi nhận, còn việc xây dựng phải đáp ứng điều kiện mục đích sử dụng, quy hoạch và yêu cầu kỹ thuật tương ứng. Khi phương án đầu tư đòi hỏi thay đổi mục đích hoặc phạm vi sử dụng, chủ đầu tư phải xử lý theo thủ tục đất đai áp dụng trước bước xây dựng cần điều kiện đó. Tiến độ chuẩn bị dự án nên thể hiện rõ công việc và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nhóm chuẩn bị nên quản lý ranh giới, diện tích và vị trí công trình bằng dữ liệu có thể đối chiếu giữa hồ sơ pháp lý với khảo sát hiện trường. Nếu phát hiện sai khác, cần xác định nguyên nhân và tổ chức làm rõ bằng hồ sơ hợp lệ. Việc thống nhất từ đầu giúp thiết kế, dự toán và kế hoạch mặt bằng cùng sử dụng một phạm vi triển khai, hạn chế phải sửa đồng loạt khi chuẩn bị khởi công.
Giấy tờ cấp phép phải phù hợp trường hợp sử dụng đất
Điều 55 Nghị định 217 quy định nhiều loại giấy tờ hợp pháp phục vụ cấp phép, gồm các giấy chứng nhận qua từng thời kỳ và giấy tờ khác đáp ứng trường hợp được điều khoản xác định. Khoản 6 còn quy định giấy tờ đối với trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sau ngày 01/7/2004 nhưng chưa có giấy chứng nhận, như quyết định của cơ quan có thẩm quyền và tài liệu tương ứng. Hồ sơ cần chọn căn cứ đúng với tình trạng pháp lý cụ thể.
Đối với chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của người có quyền, khoản 14 Điều 55 yêu cầu ngoài giấy tờ tương ứng còn bổ sung hợp đồng hoặc thỏa thuận thuê hợp pháp. Vì vậy, việc chuẩn bị cần làm rõ cả căn cứ quyền của bên cho thuê lẫn quyền triển khai xây dựng mà chủ đầu tư nhận được. Phạm vi thuê, mục đích và quyền thực hiện công việc phải phù hợp dự án cùng thỏa thuận hợp lệ.
Chủ đầu tư nên xác định trách nhiệm cung cấp tài liệu, phối hợp thủ tục và bàn giao mặt bằng ngay trong giao dịch thuê. Các điều kiện về thời hạn sử dụng, cải tạo, xây mới và xử lý tài sản cần được thỏa thuận rõ theo phạm vi pháp luật cho phép. Cách tổ chức này giúp nhóm dự án dự kiến được những đầu việc phụ thuộc bên cho thuê và phản ánh chúng vào kế hoạch triển khai.
Mặt bằng khởi công phải đủ cho phần công việc thực hiện
Khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng cho phép có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần, đồng thời đặt những điều kiện khác về giấy phép, thiết kế, hợp đồng và thông báo theo trường hợp áp dụng. Vì vậy, phương án khởi công từng phần cần xác định rõ phạm vi công việc, mặt bằng bàn giao và điều kiện để tổ chức phần việc đó. Trình tự thi công phải phù hợp khả năng tiếp cận thực tế và hồ sơ được phê duyệt.
Chủ đầu tư nên lập biên bản bàn giao có ranh giới, mốc, hiện trạng và các điều kiện liên quan đến khu vực thi công. Các vị trí còn vướng mắc cần được xác định rõ để nhà thầu lập biện pháp và tiến độ tương ứng. Khi nhiều phần mặt bằng được bàn giao ở các thời điểm khác nhau, lịch bàn giao phải liên kết với đường tiếp cận, khu tập kết và các giao diện kỹ thuật cần thiết cho công việc.
Việc xác định thời điểm khởi công hợp lệ phải xem đầy đủ các điều kiện áp dụng cho công trình. Đối với nhà ở riêng lẻ, khoản 3 Điều 48 quy định riêng về điều kiện giấy phép và xây dựng trên đất ở hợp pháp; các công trình đặc thù tại khoản 2 có cơ chế riêng. Chủ đầu tư cần áp dụng đúng nhóm công trình khi tổ chức khởi công để kế hoạch triển khai phù hợp căn cứ pháp lý của dự án.
Gắn bàn giao đất với nghĩa vụ hợp đồng xây dựng
Khoản 1 Điều 16 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư bàn giao mặt bằng phù hợp tiến độ và hợp đồng. Nhóm quản lý cần chuyển tình trạng đất đai, phạm vi sẵn sàng và kế hoạch bàn giao thành thông tin cụ thể trong hồ sơ giao việc. Nhà thầu cần biết phần mặt bằng nào có thể sử dụng, điều kiện tiếp cận và các hạn chế liên quan để tổ chức nguồn lực phù hợp.
Những nội dung về đường tiếp cận, điện nước và kho bãi nên được thống nhất cùng phương án bàn giao. Nếu điều kiện thực tế thay đổi, các bên phải ghi nhận thời điểm, phạm vi và ảnh hưởng để xử lý theo hợp đồng, bao gồm cơ chế thông báo và yêu cầu quyền lợi tương ứng. Việc giải quyết đất đai và việc xác định trách nhiệm hợp đồng cần được phối hợp trên cùng dữ liệu hiện trường.
Kết luận
Điều kiện đất đai của dự án cần được kiểm soát từ mục đích sử dụng, giấy tờ hợp pháp đến mặt bằng có thể bàn giao cho phần việc khởi công. Chủ đầu tư phải tổ chức hồ sơ theo đúng trường hợp sử dụng đất và đồng bộ với thiết kế, cấp phép, tiến độ. Khi căn cứ pháp lý và hiện trạng được làm rõ, nhà thầu có cơ sở tổ chức thi công và các bên quản lý được những thay đổi ảnh hưởng dự án.
Bình luận