Khi việc thi công gây nứt tường, lún nền hoặc làm hư hỏng nhà bên cạnh, các bên có thể bất đồng về việc ai phải trả tiền sửa chữa. Chủ đầu tư có thể cho rằng nhà thầu đã nhận toàn bộ trách nhiệm trong hợp đồng, còn nhà thầu cho rằng căn nhà vốn đã xuống cấp. Để giải quyết yêu cầu bồi thường, cần xác định cơ chế gây thiệt hại, người chịu trách nhiệm theo pháp luật và phần tổn thất thực tế có quan hệ với hoạt động thi công. Thỏa thuận nội bộ giữa chủ đầu tư và nhà thầu chỉ giải quyết được một phần của các quan hệ này.
Căn cứ xác định người chịu trách nhiệm
Điều 605 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định trách nhiệm của chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình khi tài sản đó gây thiệt hại cho người khác. Nếu người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì người thi công phải liên đới bồi thường. Vì vậy, trách nhiệm của nhà thầu theo điều luật này gắn với lỗi trong hoạt động thi công; còn việc xác định người chịu trách nhiệm đối với công trình phải căn cứ vào quan hệ sở hữu, chiếm hữu, quản lý hoặc sử dụng thực tế.
Chẳng hạn, nếu chuyển vị của công trình đang xây làm hư hỏng nhà bên cạnh, hồ sơ cần làm rõ công trình nào gây thiệt hại và ai quản lý công trình đó. Nếu tổn thất phát sinh trực tiếp từ hành vi của người thi công, việc áp dụng khoản 1 Điều 584 phải được đặt trong quan hệ với tình tiết gây thiệt hại. Cách xác định này giúp phân biệt trách nhiệm do tài sản gây ra với trách nhiệm do hành vi xâm phạm, tránh quy toàn bộ thiệt hại tại khu vực xây dựng cho một chủ thể chỉ vì tên của họ xuất hiện trên giấy phép.
Giấy phép và hợp đồng không thay thế nghĩa vụ bồi thường
Điều 174 Bộ luật Dân sự yêu cầu việc xây dựng phải bảo đảm an toàn và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp đối với bất động sản liền kề, xung quanh. Do đó, công trình được cấp phép vẫn phải thực hiện nghĩa vụ này. Giấy phép là căn cứ cho phép xây dựng trong phạm vi được duyệt, còn trách nhiệm bồi thường phụ thuộc vào thiệt hại và căn cứ phát sinh trách nhiệm. Việc thi công đúng giấy phép vì thế chưa trả lời được câu hỏi nguyên nhân nào đã làm nhà bên cạnh bị hư hỏng.
Trong hợp đồng xây dựng, các bên có thể phân công việc tiếp nhận phản ánh, xử lý hiện trường và hoàn trả khoản tiền mà bên kia đã chi đúng trách nhiệm. Tuy nhiên, điều khoản giao nhà thầu chịu chi phí phải được phân biệt với quyền yêu cầu của người bị thiệt hại theo Bộ luật Dân sự. Khi có căn cứ liên đới, việc phân bổ nghĩa vụ nội bộ giữa các bên gây thiệt hại không thể được dùng để buộc người bị thiệt hại chỉ yêu cầu một bên đã được chỉ định trong hợp đồng.
Chứng minh quan hệ giữa thi công và hư hỏng
Khoản 1 Điều 584 đặt thiệt hại trong quan hệ với hành vi xâm phạm; khoản 3 điều này điều chỉnh trường hợp tài sản gây thiệt hại. Vì vậy, thời điểm xuất hiện vết nứt là dữ liệu quan trọng nhưng cần được đặt cạnh hiện trạng ban đầu, vị trí thi công, trình tự đào đất, hoạt động thiết bị và diễn biến chuyển vị. Một vết nứt có trước ngày khởi công vẫn có thể phát triển do hoạt động thi công, nhưng phần hư hỏng tăng thêm phải được xác định bằng dữ liệu có thể đối chiếu.
Hồ sơ kỹ thuật nên thể hiện vị trí, kích thước, hướng phát triển của hư hỏng cùng thời điểm ghi nhận. Nếu có nhiều công trường hoặc nguyên nhân khác cùng tác động, kết quả chuyên môn phải phân tích đóng góp của từng yếu tố. Các bên có thể sử dụng khảo sát, đo đạc và ý kiến chuyên môn phù hợp để làm rõ cơ chế gây hư hỏng. Báo giá sửa chữa chỉ phản ánh công việc và chi phí dự kiến; bản thân báo giá chưa chứng minh được công trường nào gây ra tổn thất.
Xác định khoản thiệt hại được yêu cầu
Điều 589 Bộ luật Dân sự xác định thiệt hại về tài sản gồm tài sản mất, bị hủy hoại hoặc hư hỏng; lợi ích sử dụng, khai thác bị mất hoặc giảm sút; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục và thiệt hại khác do luật quy định. Theo đó, yêu cầu sửa chữa cần nêu từng bộ phận bị ảnh hưởng, phương án khôi phục và chi phí tương ứng. Nếu việc sửa chữa kết hợp nâng cấp nhà, hồ sơ phải tách phần khôi phục tổn thất khỏi phần cải tạo theo nhu cầu của chủ nhà.
Đối với khoản mất thu nhập từ cho thuê hoặc khai thác mặt bằng, người yêu cầu cần cung cấp tài liệu về hoạt động thực tế, thời gian bị gián đoạn và nguyên nhân gián đoạn. Tương tự, chi phí chống đỡ khẩn cấp hoặc di chuyển tài sản phải được giải thích bằng mức độ nguy hiểm và biện pháp đã thực hiện. Việc phân nhóm từng khoản giúp các bên chấp thuận phần đã đủ căn cứ mà vẫn giữ rõ nội dung đang tranh chấp, đồng thời hạn chế việc tính trùng một tổn thất vào nhiều khoản tiền.
Lỗi của người bị thiệt hại và nghĩa vụ hạn chế tổn thất
Theo khoản 4 Điều 585, phần thiệt hại do lỗi của người bị thiệt hại gây ra không được bồi thường. Khoản 5 điều này cũng điều chỉnh tổn thất phát sinh vì người bị xâm phạm quyền đã không áp dụng biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho mình. Vì vậy, nếu một biện pháp an toàn khả thi đã được đề nghị mà chủ nhà từ chối, hồ sơ phải làm rõ nội dung đề nghị, điều kiện thực hiện và phần tổn thất thực sự phát sinh từ việc từ chối đó.
Mặt khác, tình trạng nhà cũ hoặc việc chủ nhà chưa đồng ý với phương án bồi thường không đủ để kết luận họ có lỗi. Bên viện dẫn lỗi phải chỉ ra hành vi cụ thể và mối liên hệ với thiệt hại. Khoản 2 Điều 584 cho phép miễn trách nhiệm khi tổn thất do bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi bên bị thiệt hại, trừ thỏa thuận khác hoặc luật quy định khác. Mức độ và nguyên nhân tác động vì thế quyết định phạm vi áp dụng ngoại lệ, chứ không chỉ tên gọi của sự kiện.
Thỏa thuận khắc phục và phân bổ trách nhiệm
Khoản 1 Điều 585 cho phép các bên thỏa thuận mức, hình thức và phương thức bồi thường trong giới hạn pháp luật. Một thỏa thuận sửa chữa nên xác định hiện trạng được xử lý, công việc, vật liệu, thời gian, người tổ chức thi công và cách xác nhận kết quả. Nếu khoản chi trả chỉ là tạm ứng để khắc phục nguy hiểm, văn bản cần ghi rõ tính chất tạm ứng và nội dung còn chờ xác định, để khoản tiền hỗ trợ ban đầu không bị hiểu thành việc đã giải quyết toàn bộ thiệt hại.
Khi nhiều người cùng gây thiệt hại, Điều 587 đặt ra trách nhiệm liên đới và xác định phần trách nhiệm nội bộ theo mức độ lỗi; nếu không xác định được mức độ lỗi thì chia phần bằng nhau. Hồ sơ làm việc giữa chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị khác vì thế cần tách hai việc: giải quyết kịp thời yêu cầu có căn cứ của người bị thiệt hại và xác định phần nghĩa vụ giữa các bên có trách nhiệm. Việc tranh luận về hoàn trả nội bộ không làm thay đổi yêu cầu bảo đảm an toàn tại hiện trường.
Phạm vi áp dụng và kết luận
Đối với trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng phát sinh từ ngày 01/01/2017, các quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự năm 2015 là căn cứ xác định trách nhiệm và tổn thất tài sản. Thiệt hại về sức khỏe, tính mạng hoặc trường hợp có yếu tố nước ngoài cần áp dụng thêm các quy định tương ứng. Theo Điều 588, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường là ba năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm; thời điểm phát hiện và hồ sơ thông báo vì thế có ý nghĩa trực tiếp đối với yêu cầu khởi kiện.
Trách nhiệm bồi thường cho công trình liền kề cần được xác định từ nguyên nhân gây hư hỏng, tư cách của người chịu trách nhiệm và thiệt hại thực tế. Khi hồ sơ phân biệt rõ nghĩa vụ đối với người bị thiệt hại với việc phân bổ chi phí giữa các bên thi công, việc thương lượng và giải quyết tranh chấp sẽ có căn cứ cụ thể hơn.