Phá dỡ công trình có thể ảnh hưởng đến người đang sử dụng, nhà liền kề và hoạt động xung quanh. Vì vậy, việc xác định đúng căn cứ phá dỡ phải đi cùng phương án tổ chức thực hiện và trách nhiệm bảo đảm an toàn. Chủ sở hữu có nhu cầu phá dỡ, cơ quan ban hành quyết định và nhà thầu trực tiếp thi công giữ những vai trò khác nhau trong quá trình này.
Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định các trường hợp phá dỡ và trách nhiệm của các bên. Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP cụ thể hóa trình tự, nội dung phương án và thẩm quyền xử lý. Khi áp dụng, cần phân biệt phá dỡ theo nhu cầu của chủ sở hữu với phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Xác định căn cứ phá dỡ trước khi tổ chức thực hiện
Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng bao quát nhiều trường hợp, từ giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới đến phá dỡ do vi phạm, yêu cầu khẩn cấp hoặc nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu. Căn cứ pháp lý của từng trường hợp quyết định việc phải có quyết định phá dỡ, quyết định cưỡng chế hay áp dụng thêm thủ tục chuyên ngành.
Điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định 207 yêu cầu lập phương án, giải pháp phá dỡ. Nếu công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định tương ứng. Quy định này không đặt ra một giấy phép phá dỡ chung cho mọi công trình. Tuy nhiên, chủ sở hữu cũng không thể chỉ dựa vào nhu cầu riêng để bỏ qua quyết định bắt buộc hoặc các yêu cầu về nhà ở, tài sản công, kiến trúc và di sản.
Chẳng hạn, phá dỡ nhà để xây mới và buộc phá dỡ phần công trình vi phạm có thể cùng cần biện pháp thi công an toàn, nhưng khác nhau về căn cứ và thẩm quyền quyết định. Xác định sai ngay từ đầu sẽ khiến hồ sơ kỹ thuật dù đầy đủ vẫn chưa đáp ứng yêu cầu pháp lý của việc phá dỡ.
Phương án và biện pháp thi công giữ những vai trò khác nhau
Khoản 1 Điều 44 quy định trình tự gồm lập phương án, giải pháp; thẩm tra, phê duyệt trong trường hợp thuộc diện; lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công; tổ chức giám sát, nghiệm thu. Trình tự riêng đối với một số nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 6.
Ở bước thẩm tra, phê duyệt, điểm b khoản 1 nêu đối tượng là công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ về quản lý hoạt động xây dựng. Vì thế, không thể mở rộng riêng quy định này thành yêu cầu mọi phương án phá dỡ đều phải được một cơ quan hành chính chấp thuận. Do đó, việc xác định công trình thuộc diện này phải dựa vào phân loại pháp lý; nhận xét chung rằng công trình lớn hay nhỏ chưa đủ làm căn cứ áp dụng.
Theo khoản 3 Điều 44, phương án, giải pháp phải có căn cứ lập; thông tin về công trình, hạng mục cần phá dỡ; danh mục tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng; thiết kế phương án; tiến độ, kinh phí và nội dung khác nếu có. Những nội dung này cần thống nhất với phạm vi công việc thực tế. Phương án cho một hạng mục không thể mặc nhiên dùng để phá dỡ thêm phần công trình ngoài phạm vi đã xác định.
Biện pháp thi công cụ thể hóa cách thực hiện phương án. Điểm b khoản 2 Điều 54 đặt trách nhiệm lập biện pháp phù hợp với phương án, giải pháp được phê duyệt cho nhà thầu được giao phá dỡ. Khi triển khai, nhà thầu phải tuân thủ biện pháp thi công và quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế nếu có, đồng thời theo dõi, quan trắc công trình.
Thẩm quyền quyết định không thay thế trách nhiệm tổ chức
Khoản 2 Điều 44 giao chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình trách nhiệm tổ chức phá dỡ theo pháp luật xây dựng và pháp luật liên quan. Trách nhiệm này đòi hỏi chủ thể tổ chức xác định đầy đủ công việc cần thực hiện, không chỉ lựa chọn đơn vị đưa máy móc vào công trường.
Đối với trường hợp phải phá dỡ, điểm b khoản 2 quy định thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã theo phân cấp hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Khi chủ thể có trách nhiệm không thực hiện, cơ quan có thẩm quyền quyết định cưỡng chế và tổ chức phá dỡ. Thẩm quyền của cấp xã vì vậy phải được xem xét cùng quy định phân cấp, không thể hiểu là thẩm quyền chung đối với mọi công trình trên địa bàn.
Nghị định còn phân biệt việc buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm theo pháp luật xử lý vi phạm hành chính; phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo pháp luật nhà ở; và công trình phục vụ quốc phòng, an ninh theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an. Mỗi trường hợp cần được xử lý đúng căn cứ và đúng chủ thể có thẩm quyền.
Theo điểm c khoản 2 Điều 54, người có thẩm quyền quyết định phá dỡ chịu trách nhiệm về hậu quả do không ban hành, ban hành không kịp thời hoặc ban hành quyết định trái pháp luật. Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình phải chấp hành quyết định hợp pháp; nếu không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí phá dỡ theo điểm d khoản này.
Trách nhiệm an toàn được phân định cho từng bên
Điều 44 yêu cầu bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình, các công trình lân cận và vệ sinh môi trường. Yêu cầu này chi phối cả việc chuẩn bị phương án lẫn quá trình thi công, không chỉ được xem xét khi xảy ra thiệt hại.
Điểm a khoản 2 Điều 54 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng hoặc người được giao chủ trì phá dỡ. Các chủ thể này tổ chức thực hiện, tự làm hoặc thuê tư vấn thực hiện các công việc được luật quy định, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình. Việc giao công việc cho nhà thầu không tự xóa bỏ trách nhiệm tổ chức của bên giao.
Nhà thầu có trách nhiệm riêng đối với biện pháp và việc thi công, theo dõi, quan trắc, bảo đảm an toàn; phải chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình. Để làm rõ việc thực hiện, các bên nên lưu tài liệu ghi nhận phạm vi phá dỡ, phương án áp dụng, diễn biến thi công và kết quả giám sát, nghiệm thu. Đây là cách tổ chức chứng cứ phục vụ quản lý, không phải một mẫu hồ sơ riêng được Điều 44 quy định sẵn.
Trình tự rút gọn chỉ dành cho nhóm nhà ở xác định
Khoản 6 Điều 44 cho phép áp dụng trình tự tại điểm a và điểm c khoản 1 đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc điểm a khoản 2 Điều 10. Nhà phải đồng thời đáp ứng bốn tiêu chí gồm dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² và chiều cao dưới 12 m.
Chủ thể tổ chức vẫn phải lập phương án, giải pháp phá dỡ; có quyết định nếu thuộc diện bắt buộc; lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công. Quy định rút gọn không miễn trách nhiệm bảo vệ người, tài sản, công trình lân cận và môi trường.
Các tiêu chí phải được xét đồng thời. Một căn nhà hai tầng nhưng có tầng hầm không thuộc nhóm này; nhà có tổng diện tích sàn đúng 250 m² cũng không đáp ứng điều kiện nhỏ hơn 250 m². Không thể áp dụng ngoại lệ chỉ vì công trình là nhà của cá nhân hoặc có ít tầng.
Các yêu cầu bổ sung đối với trường hợp đặc thù
Khoản 5 Điều 44 yêu cầu phá dỡ công trình là tài sản công phải tuân thủ thêm pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Phương án kỹ thuật và việc bố trí thi công không thay thế các yêu cầu quản lý tài sản áp dụng cho công trình đó.
Theo khoản 7, phá dỡ theo nhu cầu tại khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, khu vực bảo tồn, khu vực bảo vệ di tích hoặc di sản thế giới còn phải tuân thủ pháp luật kiến trúc, di sản văn hóa và pháp luật liên quan. Quyền sở hữu công trình vì vậy phải được thực hiện trong giới hạn quản lý của khu vực.
Với phá dỡ khẩn cấp, khoản 4 cho người được giao quản lý, thực hiện quyền tự quyết định toàn bộ công việc trong quá trình tổ chức phá dỡ. Quyền này đi cùng yêu cầu bảo đảm tiến độ, an toàn, bảo vệ môi trường và trách nhiệm về quyết định của mình. Chủ sở hữu không thể tự coi nhu cầu đẩy nhanh tiến độ thông thường là căn cứ áp dụng cơ chế khẩn cấp.
Nghị định 207 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Khoản 2 Điều 53 giữ quy định cũ đối với hồ sơ thủ tục hành chính đã được tiếp nhận trước thời điểm này; không phải mọi công trình xây dựng trước đó đều được áp dụng quy định cũ.
Để tổ chức phá dỡ đúng pháp luật, các bên cần xác định căn cứ thực hiện và thẩm quyền quyết định, sau đó triển khai phương án kỹ thuật gắn với trách nhiệm tại hiện trường. Việc từng bên thực hiện đúng phần việc của mình giúp yêu cầu an toàn trong hồ sơ được áp dụng và kiểm soát suốt quá trình phá dỡ.